中原：2014年第3季度东莞土地供应成交双回落 供需两淡

据东莞中原研究部监测数据显示，今年第三季度商住地成交4宗，面积合计18.36万㎡，环比减少36.26%，同比减少74.09%，为近6年最低。从月度走势来看，7月和8月分别交易2宗，9月出现断档成交。

今年第三季度东莞商住地成交屈指可数，只有镇区4宗地块成交。其中茶山横江村的商住地占地2.74万㎡，伟隆地产以底价7120万元斩获，折合楼面地价1274元/㎡。地块靠近伟隆国际花园，将建成该项目的二期。虎门北栅村地块占地5.29万㎡，容积率为2.2，最终东莞市虎门实业投资有限公司以底价4.77亿元斩获，折合楼面地价4100元/㎡。黄江一宗占地3.67万㎡的商住地被金地以底价22286万元擒下，折合楼面地价4053元/㎡，创下黄江历史的单价高价地。松山湖金多港青田路东侧的一宗商住地占地6.66万㎡，东莞中集创新产业园发展有限公司以底价26247万元斩获，折合楼面地价1790元/㎡。该地块是松山湖人才公寓用地，对接松山湖产业园的居住需求。伟隆地产、虎门实业投资有限公司、金地集团均在自身熟悉的区域拿地，反映低迷行情下，企业开启扩张策略甚为谨慎。

三季度东莞商住地交易量低位徘徊，只有寥寥无几宗地块以底价成交，主要有几点原因：其一，楼市陷入深度调整，楼市下行预期未能根本改变，开发商谨慎出手拿地。其二，银根收紧，贷款利率走高，融资成本增加以及低迷行情下的各类运营成本，开发商资金链偏紧，拿地补仓的意愿低迷。其三，过去几年东莞不少企业储备了一定的土地开发量，更多在消化土地库存。

南城国际商务区沉寂两年后，第二宗地块顺利成交。

2014年7月23日上午10:00点，编号2014WG036的南城亨美社区商业文化娱乐用地进入拍卖阶段，最终只有1家企业报价，广东庆丰汽车集团有限公司以底价15959万元收入囊中，该地块占地面积1.45万㎡，容积率为3，折合楼面地价3650元/㎡。这是继轨道交通后南城国际商务区CBD出让的第二宗地块。

地块位于南城三元路和宏图路的交汇处，地块性质为商业、文化娱乐用地。地块以商业办公为主，文化娱乐功能的建筑面积占总建筑面积须不少于10%。该地块折合楼面地价3650元/㎡，创下2009年以来南城商业用地的最高楼面地价记录，为南城以来第二高位的成交记录。该地块的楼面地价明显高于此前轨道交通的1508元/㎡的地价，高于市场预期，最终地块以底价成交。广东庆丰汽车集团有限公司总部设在广州市白云区，主要从事进口汽车贸易、汽车批发、汽车仓储等业务，包括汽车销售、保养维修、二手车评估、二手车交易、维修检测、汽车精品、保险理赔、信贷消费、24小时救援等。预计庆丰汽车集团斩获该地块后将会把总部迁到南城总部商务区，未来将开展保险、信贷等业务。

南城国际商务区位于南城三元路、宏图路、环城西路及东莞大道围合的区域，约2.1平方公里，北临行政文化中心，南邻宏图总部基地，莞惠城际与R2线交汇。南城国际商务区以金融商务功能为主，整个区域商业商务办公地块大概29宗。南城国际商务区分为金融商务区、国际消费区和科技创新区的三大板块，主要发展金融服务业、专业服务业、科技服务业、商贸服务业、房地产等以及政府引进其他的优质企业。从10年怀胎、7年规划、土地延拍、变身更名、全球招标，到轨道交通斩获首宗地块，两年沉寂后再推出第二宗地块。可见，南城国际商务区的进展十分缓慢，预计南城国际商务区的最终定型，或还需要经历较漫长的阶段。

4、土地成交区域分散，房企倾向熟悉区域拿地。

据东莞中原研究部监测数据显示，从本季度各镇区的成交情况来看，松山湖、虎门、茶山、黄江各成交一宗商住地，拿地区域分散，没有形成集中的热点。三季度土地市场表现十分沉寂，拍卖氛围趋冷，开发商更倾向在自身熟悉的区域拿地，如金地斩获黄江一宗商住地，作为金地湖山大境的后续开发用地，伟隆地产擒得茶山一宗商住地，作为伟隆国际花园的二期。

2014年3季度商住用地成交结构分解图：

5、楼市深度调整，开发商拿地顾虑重重。

2014年3季度开发商拿地结构分解图：