中原：2014年第3季度东莞土地供应成交双回落 供需两淡

②财政收入的压力之下，第四季度政府将有所加快推地节奏。

今年前三季度东莞土地出让金额为102.6亿元，仅低于11年和13年，成交处于中上水平。但三季度以来，土地出让金已出现大幅缩水，并且房地产销售环节的低迷以及房地产开发投资的下滑，房地产相关税收同比去年同期出现急剧下滑，直接影响政府的财政收入。在经济增长动力不足的环境下，今年来政府加大了财政的公共预算支出，通过投资来拉动经济的作用更加明显，这迫使政府对土地财政的依赖不改。受到新房市场的颓势影响，三季度政府已顺势放缓推地节奏。进入四季度，在财政收入的压力和年度的供地目标的双重压力之下，政府将有所加快推地节奏，土地供应有望放量。

③高周转策略之下，部分企业将会适当补充土地储备量。

2014年，是楼市深度调整的一年。东莞房地产在经历过去十年的快速发展后，也进入调整阶段，包括房价、开发商的心态都在调整。过去东莞房地产快速发展，东莞很多开发商捂盘惜售的心态较强。随着地价、人工材料、企业融资、财务管理等成本的日益上涨，房价利润空间被挤压，一线品牌开发商如碧桂园、万达、万科、恒大等企业已启动高周转策略，通过规模上的扩张对冲利润率的下滑。在高周转的策略之下，后市部分企业将适当补充土地储备量，以待后续开发。

④底价成交成年内主基调不改，政府和企业均回归理性。

今年来，由于市场形势不容乐观，开发商资金链普遍紧张，直接蔓延至土地市场。去年全国高价地频繁涌现，今年土地市场鲜有高价地迹象。底价成交、流拍成为淡市下土地市场最明显的特点。三季度东莞商住地溢价率“挂零”，地块全以底价成交收场。底价成交将会成为年内的主基调，政府和企业双双回归理性，主要有两点因素：其一，市场预期被悄然改变，政府在土地财政的压力之下，在定价更回归于理性。其二，在经历了多次市场波动后，开发商对后市更为理性看待，拿地上也不会盲目激进。过去不少企业拿了高价地，存在经营不佳的现象，高价拿地存在一定风险，也迫使房企回归理性。

⑤第四季度土地交易量有望升温，但难现火热景象。

今年来全国土地市场呈现不温不火，东莞土地市场也明显降温，拿地企业多数集中在熟悉的区域范畴内。第四季度土地交易量有望升温，主要有几点原因：其一，政府在财政和供地计划的目标的双重压力之下，推地量有望增加。其二，政策利好和房贷的放松，将会表现在第四季度的股市和楼市成交上，市场有望反弹，将会提振开发商入市信心。其三，新房市场的好转，将会直接宽裕开发商的资金链，也会稳定市场预期。预计四季度土地交易量有望升温，但很难出现火热景象。市场在深化调整中，房企理性拿地。

⑥10月份商住地出让继续断档，短期内土地市场低位延续。

根据东莞中原研究部监测数据显示，截止2014年10月8日，后市一阶段内东莞土地市场将供应7宗，面积合计39.9万㎡。其中，商业用地1宗，面积合计3.16万㎡。工业用地5宗，面积合计27.81万㎡，普通仓储1宗，面积合计8.93万㎡。10月份商住地出让继续断档，短期内土地市场低位延续。

2014年10月、11月部分待挂牌交易用地一览：