瑞峰：“救市”政策仍有空间 四季度楼市成交量可观

    一、宏观环境导读

  宏观：四季度价格以“稳”为主线   政策仍有松动空间

经济层面：10月PMI为50.8，较上月回落0.3个点，需求端和供给端在内的指标均表现弱势，通缩压力有进一步传递的风险，但由于铁路基建项目等基础设施投资的开工仍在加码工业生产维稳房地产市场成交回升等因素影响，短期经济无忧，四季度经济增长7.3%左右问题不大。但由于地产对产业链的影响会有6个月至9个月的滞后期，明年初经济将可能承压。

政策层面：从国务院推进6大领域消费来看，时隔5年重新明确提出“稳定住房消费”，明确房地产是国民经济重要产业的地位， 释放出政府再度救市的信号。从救市的历程来看，第一轮是取消限购，第二轮是房贷松绑，第三轮是税费减免购房补贴，而下一轮救市政策将会表现在税费降准降息等政策上。

因此，第四季度的楼市调控会进一步放松，特别是货币与金融及限贷信贷限购等政策；同时税收也有望进行调整，二手房交易营业税最有机会被调整，但全面降税的可能性很小，如调整为首先针对刚需人群实施，来刺激楼市成交。

楼市层面：一系列救市政策出台导致购房者心理预期发生重大变化，观望者减少，大部分一二线城市的成交量大幅上升。中国指数研究院报告指出，10月主要一二线城市楼市成交量纷纷强劲上涨，房贷新政以及此前二三线城市纷纷取消限购起了决定性作用。同时，作为传统的楼市销售旺季，10月各地楼市供应量都普遍较大，这也促成了成交量的攀升。

“银十”收官，房企对后市的乐观情绪增加，接下来会趁着政策的东风，积极推盘，增加供应，将带动一二线城市成交量继续上升，11-12月各地的成交量仍将维持较高水平，甚至有进一步放大的可能。但是当前大部分城市库存量仍然很大，房企仍然以“平价走量”为主，冲击年底销售目标，大幅涨价的可能性不高。

    二、宏观经济政策环境及解读

    1、国内

    1.1经济层面

    1.1.1国务院“真金白银”推进6大领域消费   稳增长力度再增强

国务院总理李克强2014年10月29日主持召开国务院常务会议，会议要求重点推进6大领域消费。一是扩大移动互联网物联网等信息消费，提升宽带速度，支持网购发展和农村电商配送。加快健康医疗企业监管等大数据应用。二是促进绿色消费，推广节能产品，对建设城市停车新能源汽车充电设施较多的给予奖励。三是稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。四是升级旅游休闲消费，落实职工带薪休假制度，实施乡村旅游富民等工程，建设自驾车房车营地。五是提升教育文体消费，完善民办学校收费政策，扩大中外合作办学。六是鼓励养老健康家政消费，探索建立产业基金等发展养老服务，制定支持民间资本投资养老服务的税收政策，民办医疗机构用水用电用热与公办机构同价。用更好的产品与服务，让人们放心消费享受生活。

解读：从6大领域消费推进来看，时隔5年重新明确提出“稳定住房消费”，释放出政府再度救市的信号，同时也为首次为房地产行业正名，让房地产业不再妖魔化，名正言顺成为支持国民经济的重要行业。从国家层面来看，为扩大内需拉动消费，不但鼓励购房消费，将会放手地方政府扶持房地产业，包括支持房地产业发展各项有力政策，绝不仅仅是放宽公积金提取条件这一项，未来地方政府或根据实际情况出台各种鼓励支持政策，释放合理的自住和改善性住房需求，甚至被抑制的投资性需求也将被释放，为促进房地产市场交易的回升提供政策支持，房企的美好受捧或再将来临。

    1.1.2美联储终结第三轮QE  注意力转向首次加息

为了挽救美国经济，美联储5年时间通过三轮量化宽松政策(QE)，购买长期债券刺激经济增长，至当地时间2014年10月29日，这场长达5年的“刺激”政策正式宣布退出--美联储削减最后的150亿美元购债规模，并从11月起结束量化宽松政策。   

解读：由于我国宏观经济保持稳定增长外汇储备规模充裕以及资本账户开放度较低，因此影响有限，但也要关注可能引发的风险点，表现在：1.对我国进出口贸易产生双重影响；2.面临一定的国际“热钱”流出压力；3.加剧国内流动性压力；4.对我国外汇储备产生多重影响。

同时需要采取对应措施，如：1.采取灵活的货币政策，保持经济平稳增长；2.抓住机遇期，推进人民币汇率形成机制改革；3.加强跨境资本流动性监管，稳步推进人民币资本项目可兑换；4.利用退出之机推进人民币国际化；5.适当调整外汇储备投资策略；6. 与其他新兴经济体加强合作，联合应对美联储政策退出的压力。