瑞峰周报：改善户型成新宠 东莞楼市成交量价稳步上升中

1、宏观环境: 一线城市限购松绑或从高端住宅开始  碧桂园热爆东莞

全国层面：对于“限购“政策，目前全国执行基本就剩一线城市，而上海面对高库存成交平淡的市场环境，上周出台《放宽普通住房标准》的政策，使得部分总价高的房源能纳入普通商品住宅的行列，鼓励二次置业需求入市，被业内称为含蓄的救市政策，未来也或是北广深救市政策参考的版本；同时专家顾云昌认为，一线城市限购放开或将从高端住宅开始，因为高端住房市场供求关系是供大于求，积压比例很高，而稳定住房消费需要高端人群的购买力，高端市场完全有放开的条件。

东莞层面：经过前一周大规模活动或开盘之后，上周东莞大多项目处于自然销售或蓄客中，但位于黄江的碧桂园翡翠山高调开盘，引来深圳客户疯抢，其热闹销售再度引来热议。目前碧桂园在莞认筹项目还有东坑碧桂园豪庭、横沥碧桂园、企石碧桂园鼎峰城市花园等项目，预计年内陆续入市，按其入市即热销的套路，未来将带动东莞楼市成交继续上涨。

2、新增：品牌房企集中推货  改善户型渐成供应市场“新宠”

上周东莞全市约有11个项目有新增供应，其中住宅新增1145套，面积约为17.76万㎡，环比增长20%；因万科大厦141套办公产品以及丰泰东海城堡的车库产品支撑，非住宅供应环比呈现倍数增长之势，全市新增757套，面积约为5.63万㎡。

新政利好持续升温，近期改善户型成为楼市供应“新宠”，130㎡以上的产品供应占比约44%，其中鼎峰源著有226套128-261㎡新品入市、东田翠湖推100套161-248㎡新品、石排国际公馆推104套166㎡新品，而东逸湾花园推出80套95-107㎡的刚需产品外，还附带推出48套164-176㎡的改善户型。

预售证方面，年底冲刺时刻，品牌开发商加大推货力度，万达、万科、恒大和鼎峰等房企在上周皆有项目新拿预售证。9个新取预售许可证的项目中，纯新项目有3个，其中尚品居和碧桂园翡翠山已经开盘，而汉邦66广场将在近期开盘；除此之外，南部湾万科城、卓越时代广场以及虎门万达广场的洋房产品也将上市。

3、成交情况：改善户型成交走俏 助推成交量环比上涨12%

上周东莞楼市成交稳步上升中，全市共有1151套住宅产品成交，面积约12.9万㎡，环比上涨12%，基本与去年同期持平。上周楼市量价齐升，主要是因为：1、随着年底临近，完成今年销售目标的时间也在逐渐的缩短，开发商“毕其功于一役”的心态越来越明显，推货量和优惠力度都有所加大；2、楼市营销热度持续升温，多个新项目新品集中上市，在一定程度上助推成交量上升；3、目前市场和政策风向已经明确，再加上企业有年底考核压力，“舍价求量”已经成为房企们的共识，预计年底成交量将会出现“翘尾”；4、新政对市场尤其是改善性住房需求的刺激作用被看好，多数房企加大改善户型的供应，一改常规的刚需走量路线，改善户型成交也逐渐走俏，上周鼎峰源著、龙光君御旗峰、保利生态城、石排国际公馆等项目大户型产品成交不俗，130㎡以上的产品成交量约占住宅成交量的33%，环比上涨10%。

4、成交均价：高端、低价热销项目共存   均价8955元/㎡微涨2%

上周东莞楼市住宅均价8955元/㎡，环比微涨2%，主要是因为：1、高价项目鼎峰源著进入网签阶段，均价约11199元/㎡对整体均价推高作用，但因为另一个热销低价盘鸿华·I尚城（5183元/㎡）成交相抵销，房价的涨幅幅度较小；2、年底以价换量依然是市场主流，多个项目新品低开入市成交出彩，如龙光君御旗峰近期新推出的产品签约价皆在8700元/㎡左右，相比之前近万元的单价降低近千元，项目连续2周周成交11套216-313㎡的大户型产品（合拼后）。

5、畅销项目：鼎峰源著开盘畅销    周网签114套排第一

南城鼎峰源著洋房产品在11月8日开盘，推出226套128-261㎡新品当天销售率达75%以上，上周进入网签阶段，网签114套，均价约11199元/㎡。项目畅销原因：1、地理位置优越，依临东莞植物园，拥有东莞核心城区绝无仅有的“绿色山水资源。景观资源佳，负氧离子高、空气好，备受追求品质生活需求一族所需；2、交通便利，位居市中心，具备偏远郊区山水豪宅与城市豪宅的综合优势；3、精雕细琢，品质突显，并入围“中国十大超级豪宅”评选之列；4、情景体验感强，现场包装精美，细致入微，与大自然完美融合，对客户吸引力强；5、开盘售价大大低于市场预期，首批洋房推出价格在1万元/㎡左右，与市区的普通住宅价格不相上下，性价比高；6、把握最佳营销节点，在区域产品供应同质化的竞争中，对竞争对手佳兆业帝景中央造成冲击，截取对手客户流；7、市场知名度高，从早期的杨丽萍萨顶顶联袂献艺到一系列高端访谈，如邀请胡一虎、叶檀等，再到湖南电视台热播电视剧拍摄地等营销活动都为打开该项目的知名度起到非常关键性的作用；8、大势环境向好，930新政的出台，改善型需求市场回暖，鼎峰源著入市恰逢天时地利与人和。

6、楼盘营销：房企拥抱互联网的试水  借力“双11”打促销战 

万科、远洋、招商、方兴等房企纷纷借力“双11”进行促销大战，“众筹”、“秒杀”等旗号不断涌现，对其品牌宣传、项目人气及销售业绩都带来一定的帮助，但是否大力度拉动销售，还需市场的检验；暗喻着未来营销之路将会体现在整合资源、分享资源、跨界营销、金融导向、互联网思维、集团军作战、合伙人制度等方向。