瑞峰：东莞楼市成交持续升温 万达万科虎门同台竞技

   一、导读

1、宏观环境: “降息”将促动购房需求释放  年底有望迎来成交小高峰

全国层面：央行宣布自2014年11月21日起，金融机构人民币下调贷款和存款基准利率，贷款降0.4% 存款降0.25%。央行方面表示，降息主要目的是为了解决融资难问题，但实际上房地产也带来重大的利好：

一是降低购房成本，相当于在原有贷款利率基础上给全部购房者打出9.39折优惠，将促使对价格敏感的刚需客入市，对楼市成交起刺激作用，年底或进入成交小高潮；

二、降息和930新政形成叠加效应，对已还清购房贷款的改善型需求来说将大幅降低按揭成本，形成双重利好影响，促使这部分需求持续入市；

三、减轻还款的负担，如一套100万元贷30年，之前的年利率是6.55%，月供为6354元，现在的年利率6.15%，月供6092元，一个月就少了262元；

四、降息将使得限购政策取消、限贷政策放松、银行利率下滑等三类利好因素形成叠加效应，一、二线城房价在跌幅持续收窄的情况下或出现上升；

五、楼市在心理和实际上两重获益，今后首套房的利率折扣将明显增加。预计一线城市9折将成主流，甚至有出现8.5折或者8折的可能性。对于购房者来说，这种直接的信贷刺激影响非常大；

六、急缺钱的开发商久旱逢甘霖，融资成本降，尤其对于财务稳健的大型房企，本轮降息无异于“如虎添翼”，将进一步巩固强者恒强的格局。

对于后市走向，专家认为货币宽松空间被打开，未来继续降准降息没有任何心理上的包袱，再考虑到存贷比调整带来的缴准压力，预计下一次降准降息不会太远，一直会持续到社融余额增速拐头向上，经济内生动力增强为止。

东莞层面：“降息”对东莞楼市再度带来利好消息，买卖双方信心大大增强，全新入市的项目皆获利，去货速度比以往大大增加；开盘项目也一个接一个，碧桂园翡翠山开盘热闹余温还未散去，上周末虎门南部湾万科城和万达华府同日皆大规模推货，获得莞广深三地客户的疯抢。政策不断传来利好，后市开发商推货将进一步加大，年底东莞楼市成交将会迎来小高潮。

此外，京东20亿元布局麻涌，给水乡片区电子商务业再添“猛将”，但水乡片区要形成显著优势和对电商企业的吸引力，仅仅依靠几家配套电子商务的物流企业是不够的；而是应该进一步整合当地的环境资源、土地资源、交通资源等现有优势，打造和完善水乡电商产业链条，创造适宜电子商务企业发展壮大的条件。

2、新增：年底冲刺战打响新项目扎推上市   刚需新品批量推出

年底冲刺时刻，开发商推货活跃，上周东莞全市约有11个项目有新增供应，其中住宅新增2260套，面积约为25.76万㎡，环比增长45%；非住宅新增1831套，面积约为4.82万㎡，环比下滑14%。上周供应市场格局转变，刚需再度成为供应的主角，70-110㎡产品共有1682套，约占总供应的74%，分别是南部湾万科城（660套）、碧桂园翡翠湾（430套）、虎门万达广场（214套）、嘉华星际湾（174套）、卓越时代广场（156套）等项目提供。值得一提的是虎门两大品牌项目——南部湾万科城和虎门万达广场上周同日开盘，推货手法极为相似，两巨无霸开发商博弈，虎门楼市竞争白热化局面已打开。

预售证方面，上周共有8个项目取得预售许可证，纯新项目有碧湖湾、碧桂园豪庭和星城翠珑湾，已进入认筹阶段，将于近期开盘。

3、成交情况：楼市成交持续2周“满江红”   环比上涨近两成

上周东莞楼市再次收获“满江红”，全市共有1347套住宅产品成交，面积约15.17万㎡，环比上涨18%，同比则下滑2成多。东莞楼市连续2周量价齐升，主要是因为：1、前一周开盘项目进入网签阶段，其中新盘碧桂园翡翠签约177套（含别墅产品）排行榜之首，卓越时代广场48套居其次，从开盘监控数据来看，预计这两个盘网签将延续，加上上周末开盘热销的项目也开始网签，本月末周楼市成交将出现“翘尾”现象；2、年底项目促销优惠活动升级，个盘成交量有所上涨；3、因临深片区碧桂园翡翠山（17套）和三正瑞士半山（16套）别墅产品成交出众，上周别墅成交占比加大，约12%；4、改善性需求持续释放，以往较为滞销的合拼户型也成热销产品，如11月以来龙光君御旗峰（3-4拼）、江南第一城（2拼）、中惠香樟绿洲（2拼）成交量明显上涨。