瑞峰：年底冲刺余热持续释放 供需两旺迎“开门红”

　　一、导读

　　1、全国：2015年政策面总体预期宽松 降准或将进一步推动楼市回暖

　　经济层面： 2014年GDP总量首次突破60万亿元，同比增长7.4%，符合新常态下经济发展增速换挡的客观规律。展望2015年，在国际上发达经济体复苏曲折艰难及国内三期叠加的影响下经济下行压力仍然较大，预计2015年GDP增长7.2%左右，或成为中国本轮经济下行的阶段性低点或谷底。但是也有利好因素支撑经济稳步运行，无需过于悲观：1、新型城镇化的推进，将会带来巨大的消费需求，如住房、医疗、教育、保健都将产生很大的需求;2、互联网、移动互联网深刻地改变了中国的商业模式，P2P网贷高速增长，电信消费、信息消费在未来都会呈现比较高的增长，为经济发展提供巨大的潜力;3、“一带一路、京津冀协同发展、长江经济带”三大战略将促进投资和出口，为经济增长助力。

　　政策层面：八部委罕见密集发声，对2015年楼市调整进行定调，从政府的表态来看：2015年政策面总体预期宽松，不会出现特别大的调整，将继续呈现宽松化、平稳化格局，但新的政府措施或逐步出台，如住建部喊话以租代售去库存、财政部建议政府购买服务方式盘活存量房、国开行争取棚改贷款超4000亿等政策或成亮点，为楼市去货带来利好。此外，2015年2月初央行降准0.5个百分点，对楼市带来提振作用，从央行表态和市场预期来看，后市还有几次降准，也不排除降息可能。

　　楼市层面：2015年1月全国商品住宅成交建筑面积1870万平方米，同比下跌31%，环比下跌1%。其中，一线城市成交350万平方米，二线城市成交498万平方米，三四线城市成交498万平方米，各线城市环比均出现下跌，二线跌幅最大，仅一线城市同比有所上涨。 主要是因为：1、春节等节日因素、房企推盘有关，临近年关购房者忙于返乡事宜导致项目上门量缩减，房企推盘动力不强;2、信贷政策又止步不前，房贷折扣面依然没有放开，加之购房者对未来政策有了更多的期待，观望情绪上升;3、2014年第四季度市场需求严重透支，新的需求仍待培养。预计年后楼市随着降准利好效应释放，将促进3月份房地产市场成交量的回升，2015年第一季楼市成交或将好于去年同期。

　　2、新增：新品扎推上市楼市迎“开门红” 住宅供应近三年首次破百万平

　　与往年楼市1月供应转淡的传统不同，今年开年房企延续年底的推货节奏，供应市场依然“高烧不退”。瑞峰置业市场研究部监控数据显示：1月整体供应量高达119万㎡，环比上涨9%，同比增长幅度达到85%;其中住宅供应量达103.51万㎡，是历年1月中首超百万㎡的一年，更是创2012年来月度供应最高峰。住宅供应量连续5个月超80万㎡的高位运行，原因是：1、年底的翘尾行情加大房企对后市场的看好，成交热烈氛围的延续更是促使新盘的扎推上市，2015年1月共有38个项目有住宅新品入市，其中纯新项目有11个;2、年底冲刺供应井喷的延后反应，多盘在年底集中开盘，因网上数据的滞后性，部分项目延后至1月才集中备案，如金地仟百汇、城南艺境、虎门万达广场、皇家翡翠湾等项目;3、品牌房企跑量出货快速回笼资金，进入下一轮的土地补仓周期循环的高转战策略依然盛行，近几个月品牌房企旗下项目新盘批量入市已成趋势;是供应量高位运行的重要原因;4、松朗片区供应突增，8大项目有住宅供应，共22万㎡约占总供应两成，其中新世纪领居有近10万㎡的住宅供应量，而万润广场、广源阳光里、远大城市广场则是纯新盘上市。

　　3、成交：年底冲刺余热持续释放 新盘热销撑起楼市成交的半边天

　　2015年1月的楼市表现出色，成交量60.57万㎡，虽然无法与年底的高峰相比，但与去年前10月的各月皆不超过60万㎡的成交行情来看，属于高位运行的状态;横向来看，今年开年好于去年同期，同比增长近5成，能与红火的2013年相媲美。今年楼市成交再次打破春节前楼市萧条的传统，主要是因为：1、因为网上签约的滞后性，因此去年年底冲刺入市的部分项目延迟至今年年初签约，助推成交量持续高位，如金地仟百汇、金地城南艺境、汉邦六六广场、皇家翡翠湾等项目;2、政策利好的持续释放，1月东莞新公积金政策出台更是为楼市成交的向好增加保障，看涨情绪并没有回落，楼市交投依然旺盛;3、因春节在2月中下旬，1月受假期影响较弱，因此楼市成交氛围相对往年较为浓厚;4、房企望借助年底冲刺余热促进新品成交，新盘扎推上市，新品成交支撑楼市成交的半边天。

　　4、均价：二三线镇区低价项目再次来袭 均价8710元/㎡下滑幅度明显

　　1月的楼市住宅成交均价8710元/㎡，环比下滑6%，同比下滑5%，是自2013年12月均价进入“9千”时代后，月度均价第二次跌入8千大关。房价开年回落，原因是：1、热门镇区在经历年底的丰收后，成交有所减弱，而二三线镇区成交却依然热烈，占比较高，结构性的拉低了整体均价，如横沥(5853元/㎡)、东坑(6540元/㎡)、寮步(8238元/㎡)、大岭山(8759元/㎡)皆进入了区域排名前十;2、低价项目再度来袭，8000元/㎡以下成交占比约62%，是近一年来占比最高的月度，其中横沥碧桂园(6103元/㎡)、碧桂园豪庭(6740元/㎡)、新世纪领居(7358元/㎡)、汉邦六六广场(7416元/㎡)项目占据个盘排名前四;3、个别项目批量超低价成交拉动，如东城的锦华水岸居(学府1号)以2463元/㎡的异常价格签约。