瑞峰：东莞土地市场供需矛盾突出 2015下半年大石龙片区或放量

一、2015年全国土地市场回顾

（一）、全国土地：供需皆弱致规模减半  联合拿地成市场主流

2015年上半年，在房地产利好政策接踵而至，全国楼市回暖在意料之中，然而，土地市场却并未如期的走出低迷期。供需两方的疲软导致土地市场整体下行，供需及出让金均降，虽然在近期销售回升的带动下，6月环比向好，但上半年整体下行趋势难改，供求量及出让金均低于去年同期，楼面均价小幅回升。

从今年上半年全国土地市场表现来看，主要体现在：

1、区域市场分化严重，冰火两重天凸显：在“3·27” 新政关于土地供应“有供有限”要求下，一线及重点二线城市供应占比加大，房企也青睐性价比高的地块，拿地主要集中在一线城市和部分二线城市，高价地层出不穷，成交亦跟随此趋势；而库存压力大且优质地块匮乏的三四线城市土地供应受到成交冷清的牵制，土地市场冷淡气氛渐浓，土地成交量同比下滑5成以上。

2、推地步奏放慢，成交规模逐月递减：从市场的月度变化来看，年初土地市场疲态已现，供需月度走势波动不大，各项指标均以同比下降为主；从5 月公布的2015年全国土地供应计划来看，各地都根据实际情况调整了供地计划，基本都缩减了今年的土地出让规模，预计年内土地成交或将持续低位，整体成交规模不会突破去年水平。

3、房企拿地态度积极，但理性拿地是主调：楼市持续高温使得房企拿地信心提振，但鉴于还没有完全从2014年低迷行情中完全走出，高库存压力依然存在，去库存仍是首要任务，因此，房企积极拿地的同时还需考虑到预算问题，不会一时冲动或大手笔拿地，因而上半年的溢价水平仅小幅上扬。

4、一线城市土地竞争再升级，抱团拿地共同开发成为趋势：一线城市因规划需要对土地供应有所限制，而开发商的蜂拥回归以及楼市回暖所带来的行业信心提振，让本就“僧多粥少”的一线土地市场竞争再一次的升级。在一线城市拿地虽然面临着开发风险低，资金回笼快，但面临高价地、高成本、强竞争的压力，故房企抱团拿地的现象越发明显，房企强强联合竞得优质地块成为了趋势。这一方面能够保证资金充足、增加拿地概率，另一方面共同开发运营，能够取长补短，降低风险，真正实现开发效益，迅速回笼资金，加快周转速度。

（二）、东莞土地：商住商服用地供应稀缺  工地用地激增    品牌房企拿地汹涌

与楼市从升温到火热的市场行情大相径庭，今年上半年的东莞土地市场则从年初的“火了一把”后急转直下，从2月起政府推地步奏就放缓甚至停滞，上半年整个土地市场皆处在“无地可拍”的现状中，直到6月缺地的状态才得到缓解，批量的工业用地集中出让使今年上半年的土地供应量与去年同期不相上下，但商住商服用地供应低迷已成定局。

1、 商住用地供应紧缩   2015年高调开局后直线向下