瑞峰：东莞土地市场供需矛盾突出 2015下半年大石龙片区或放量

随着各地土地供应计划的落地，政府必然会在下半年加快供地节奏，这也将激活下半年土地市场的活力。但政策面上，由于“有供有限”政策的出台，今年土地整体的开发投资不会超过去年，成交量也不会突破去年水平。而房企拿地方面，在市场回暖后，房企预期向好，资金的回笼和库存的减少，企业需拿地补仓布局下半年，拿地也会相对积极。

（二）、东莞土地：土地供应将放量，房企拿地积极或现高溢价地块

虽然今年上半年东莞土地市场以冷淡收场，但截止目前为止，东莞2015年的供地计划依然没有出炉，但从近期的推货动作和预告来看，预计今年下半年东莞土地将有所放量，支撑点是：1、今年上半年土地收入金额同比下滑5成多，而目前东莞楼市大环境向上，意味着政府能以更好的价格卖出土地，对银根紧缩的土地财政来说，可以减轻和缓解地方财政压力；2、从2014年下半年起东莞土地尤其是商住用地的供应就急剧减少，无地可拍的状态持续一年多，为平衡区域供需矛盾，激活下半年土地市场的活力，政府必然会在下半年加快供地节奏。

1、激活土地市场活力  7月份有8宗优质商住商服用地待拍

作为下半年伊始的7月，政府加快和增加了热门区域优质地块的出让，以激活东莞土地市场的活力。7月将有23宗地块入市待拍，其中商住商服用地就有8宗，从区域分布来看，南城有2宗地下空间地块出让，万江3.13万㎡的科教用地是一块中学用地；麻涌大步村的则是面积约13万㎡的“巨无霸”商住地块；近期被万科拿下的博涌地块周边又有2宗商住地出让；清溪青湖工业园有面积约4万多平的商住用地出让，楼面地价约1795元/㎡；而横沥面积约5.58万㎡的地块作为流拍地再入市，其起始价下降了2150万元，显示政府卖地的诚心。

2、土地供应偏紧仍是常态  地铁沿线区域土地资源或将放量

自今年5月底至今一个多月的时间里，东莞国土局就公布了今年3-5期的土地预告，这也意味着至少有42宗约244万㎡的土地将在下半年陆续入市，三季度的土地供应规模好于今年上半年是必然。从土地供应结构来看，工业仓储用地依然是重头，商住商服用地的比重将不超过2成，因此对于商住商服土地市场来说，今年下半年供应好于上半年，但依然持续保持低位运行的状态；而从供地区域来看，随着轻轨R2线工程进入尾声，地铁沿线的区域土地价值将备受关注，下半年茶山、石排等大石龙片区成为了商住商服用地供应的热门区域。

3、房企拿地热情更积极  理智和果断相结合  高溢价地块或现

房企拿地方面，一方面在如今宏观经济下行、股市风云莫测、信贷宽松政策利好的大环境中，随着上半年业绩丰收资金回笼，库存压力下降的时机下，预计下半年房企拿地将会更加积极，按照优胜劣汰的生存法则，下半年的土地市场有实力的品牌房企独揽大局的局面将现；另一方面在今年全年土地市场供应偏紧将成常态，面对商住土地资源紧张的局面，为了补仓及战略扩张房企将会通过多种渠道拿地，如联合开发、收购、三旧改造等渠道。

对于溢价方面，房地产进入白银时代已是不容争辩的事实，而东莞的人口红利也在减弱，虽然目前东莞楼市回温迅速，但只是局部火热，区域楼市回温并不均衡。因此对于房企来说，理性拿地将是关键，预计低价和低溢价成交依然是下半年的主题曲，但不排除部分房企将争抢优质地块，高溢价地块或现。