瑞峰：央行新政再释放刚需 东莞节后楼市快速回升

一、导读

1、宏观环境： 央行祭出“倚天屠龙剑”  第四季度楼市将继续走旺

全国：央行上周六在官网发布公告称，将在9省市推广“信贷资产质押再贷款”试点。一石激起千层浪，“中国式微刺激、中国曲线版的量化宽松、央行已祭出倚天屠龙剑、七万亿来了”，不同解读版不断涌现。不可否认，“信贷质押再贷款”对中国经济确实有着积极的意义：1、弥补基础货币缺口；2、将定向调控进行到底；3、有效降低实体经济融资成本。

那对于房地产的影响表现在：目前存贷比的变化，更多是在支持实体经济，针对房地产的流向是有所限制，但会间接对产业地产、以及与实体相关联的地产会有所支撑，而对整体楼市的提升，还得注重观察这些资金的流向。

另外，就房地产市场后市来看，刚刚过去的8、9月，楼市经历了史上最密集的政策激励，比如执行了10年之久的“限外令”退出、央行祭出超预期的“双降”、公积金二套房贷款首付成数降至两成、首套房贷首付成数降至2.5成、推进公积金“异地流转”等，这些政策的叠加效应将在四季度陆续体现，将楼市产生明显的促进作用，楼市“银十”或将好于“金九”，预计四季度也将好于前三季度。

2、新增供应 ：供应节奏有所放缓   凤岗新盘中央豪庭入市

上周东莞全市共有4个项目有商品房新增供应，住宅675套，合计面积约6.94万㎡，环比下降74%；非住宅新增311套，面积约为1.42万㎡，环比下降62%，主要是盛和雅居的车位和中央豪庭的商铺所供应。

上周新增产品供应节奏有所放缓，套数和面积都呈现环比下降的趋势，主要原因是大部分项目在8月及9月批量入市，国庆后市场以消化库存为主，预计“银十”中下旬才有批量新品入市。上周有住宅供应的仅有2个项目，为纯新项目凤岗中央豪庭首推155套51-131㎡户型；大岭山光大山湖城再度体量推货，加推520套77-134㎡户型。从产品类型来看，70-100㎡刚需和100-130㎡微改善产品依然是首选，供应约占8成以上。 

从预售证来看，预计近期上市项目只有中堂的富盈公馆一个项目。

3、成交情况：节后楼市快速回升至节前水平  楼市成交小幅度上涨

10月第二周，东莞楼市成交出现小幅度的回升姿态，上周东莞全市住宅成交1569套，面积约17.27万㎡，环比上涨4%，同比上涨93%；非住宅成交487套，面积约2.12万㎡，环比下滑13%。受长假以及天气影响，上周4-7号的楼市成交依然低迷，日均住宅成交不足120套，节后成交迅速回升至节前水平，8-11号住宅日均成交在300套左右，拉高了上周整体成交水平。从个盘成交来看，凤岗锦龙湾畔新品热销，成交依然出众，上周成交105套，位居个盘成交排行榜之首，是唯一一个成交套数过百的项目；南城恒大御景刚需和公寓产品依然备受欢迎，成交98套。

国庆节前一天央行非限购城市首套首付将降至2.5成的政策出台，将激励刚性需求的持续释放，楼市低利率和低首付时代已经来临，后市楼市上涨行情依然可期，因此可预计随着黄金周的结束，10月的楼市将快速回升更甚于超节前水平。

4、成交均价：国庆促销优惠活动成效大    住宅均价环比下滑10%

上周东莞楼市住宅成交均价有所下滑，住宅均价9586元/㎡，环比下滑10%。上周虽然有凤岗和南城等热门区域的热销项目助力，但整体的房价下滑幅度较大，一方面是因为国庆期间部分促销优惠活动（如特价房等）带动项目成交的同时，也一定程度拉低了项目的成交价格；另一方面9000-10000元/㎡价位产品成交较为出众，约占1/3，主要是汇景城市山谷、万科松湖传奇等项目助力。

5、楼盘活动： “银十”推货节奏加快  多个别墅项目开盘入市抢客  

上周末大部分项目仍延续“十一”黄金周营销活动，没有特别的营销动作，但推货来看，节奏明显加快，上周末有2大别墅项目开盘入市，分别为大朗碧水天源怡景湾推出40套313-358㎡双拼、联排别墅，清溪华桂园推140套206-384㎡双拼别墅两大项目。其中华桂园推出140套产品，劲销9成，成交均价为16000元/㎡，领冠清溪别墅市场，项目劲销的原因有：1、户型设计新颖，双首层设计，客厅挑空高达7米，赠送60-200㎡不等的地下室；2、主打深圳客，启动多家二三级联动获得成效，成交客户7成来自深圳客；3、地处清溪，市政配套及商业配套齐全；4、凤岗、塘厦两地供不应求态势明显，深圳客开始转移到清溪等镇，成为承接深圳客的重点区域。