瑞峰：东莞三季度8成镇区价格上涨 深圳客成交贡献过半

一 、整体概括：利好政策频出刺激需求释放   供需量价创新高成常态

1、全国环境：“新政”出台力度和频度将减弱   楼市预计保持量涨价稳的态势

经济方面：中国社科院财经战略研究院发布报告称：三季度中国经济总需求下降，国内生产总值(GDP)预计增长6.9%左右，投资增速仍然趋缓，消费增速平稳，出口暂时出现改善迹象，工业增速略微回落，结构性通货紧缩严重。为保增长，第三季度中国政府推出了一系列稳增长措施，包括批准更多的基础设施建设和下调抵押贷款首付比例；致力于推进调结构的措施，比如国有企业改革；支持中小企业的发展，决定设立国家中小企业发展基金等措施，对经济起到一定的促进作用。

2015年第四季度，在稳增长、促改革、调结构各项政策措施效果逐渐显现的影响下，中国国内生产总值(GDP)预计增长7.1%，呈现稳定向好趋势。从需求角度看：消费向好、投资趋稳、出口困难；从供给角度看：第一、二产业平稳、第三产业较快增长。而主要经济指标方面，CPI预计温和上涨，PPI预计继续下降，因为第四季度是猪肉消费旺季，预计价格继续上涨，拉动居民消费价格指数(CPI)继续上涨到2.4%左右；而国际大宗商品价格处于低位，中国采掘工业和原材料工业产能过剩现象比较严重，主要受此影响，工业生产者出厂价格指数(PPI)同比降幅预计为6%左右。

而从行业来看：（1）贷款及融资需求，房地产行业和落后、产能过剩行业对银行贷款和“影子银行”融资需求增长缓，有的持续收缩,贷款和融资风险上升；（2）银行利率，银行业净利润同比增速持续多个季度下滑，不良贷款快速上升；（3）证券业，政府对证券行业采取的措施第四季度预计不会取消，证券行业业绩恢复困难，保险公司净利润受证券投资收益变动影响大；（4）房地产开发投资，房地产行业面临供给过剩风险，住宅新开工面积同比增速和房地产开发投资增速或持续大幅度回落。

政策方面：2015年三季度，全国房地产市场迎来小幅回落，为刺激需求持续入市，中央继续出台宽松的货币信贷政策：多轮降准降息等货币政策组合发力，构建金融宽松环境；发改委下调住房转让手续费 ；境外机构和个人国内购房限制放开；首付房首付降至2.5成、推进公积金异地贷款等一系列政策。

四季度随着中央和地方层面救市政策的逐渐到位，“新”政出台的力度和频度预计会减弱，后续刺激或聚焦于原有政策的细化和深化，但同时会有些相关的政策出台：（1）、已明确大方向的政策，将加快具体细化和落地，比如鼓励开发商由开发销售向租售并举模式转变，政府还需围绕降低开发成本、提升房企盈利能力，创新土地出让制度和财税优惠政策；（2）已落地的政策，还要进一步研究如何有效地激励市场化主体，如首套利率下限定为7折、二套首付比例降至4成，首套房首付降至2.5成等政策，由于部分银行响应度不到位，导致这些已落地的政策一直处在“空转”状态，需要政府进一步出台针对性政策（如政策补贴、税收优惠）以激励市场化主体积极执行政策；（3）另外，政府在政策面还会相关的刺激，有望继续看到降准、降息政策出台、金融机构的流动性或进一步打开、财政政策支持力度也可能进一步增加。 

楼市方面：“330”新政 之后，2015年上半年全国大部分城市房地产销售量迅速从低迷中反弹，市场迎来明显的回升期，购房需求提前被透支，进入第三季度，各地楼市成交出现放缓的态势，尤其7、8月份成交表现略有下滑，但房价指数却一再加速上行，原因有：1、传统营销淡季的影响，成交量下滑属于正常情况，但同比增幅依然处于高位，行业回暖趋势并未发生根本性改变，助力价格稳步运行；2、在政策指向没有发生变化、信贷环境依然趋宽的情况下，消费者对于房价上涨还是予以坚定信心；3、股市波动较大，大部分高净值人士目光重回楼市，豪宅市场的向好也为房价继续上升注入了更多动力，而且为刺激楼市的持续热闹，中央政府再度加以取消限外令、公积金首付低于2成、首套房首付最低2.5成等一系列利好政策的刺激，让“金九”楼市回归热销的局面，全国第三季度整体成交还是较为可观。

展望第四季度，年末将是房企业绩冲刺的关键时刻，也是今年最后一搏的时期，因此房企必定加大供应，并采取更加多样、积极的策略以求快速出货，提振销售；尤其二、三、四城市库存高企的区域或将采取让利、促销等降价行为进行跑量，但成交量不会像去年那样上涨。去年楼市四季度的上涨主要因为是“930”重磅政策推动，今年再现成交飙涨的可能性低，但是在目前宽松大环境之中会保持稳步增长的态势。