东莞中原王英君：2015是突破年 未来市场将由品牌房企主导

房掌柜：东莞房价一直相对平稳，但自今年深圳客大量入莞后，房价波动也越来越大，甚至后来出现了涨价潮，对此谈谈您的看法。

王英君：据东莞中原研究部数据监测，今年年初，东莞住宅均价是8700元/㎡，11月东莞住宅均价已达到了9874元/㎡，楼价整体上涨了13%，有7个区域的房价突破了“万元”。东莞房价掀起一轮“涨价潮”，在我看来，不仅仅是深圳客带来的，还有几方面的原因。

首先，这是东莞楼市供不应求推动的。截止至11月底，东莞住宅的库存消化周期仅5.46个月，凤岗、塘厦的消化周期更是不足3个月，整体市场供不应求，直接推动了房价上涨。

东莞楼市供不应求，2016前景向好

其次，当前东莞楼盘大多靠联动转介方式导入深圳客，期间产生如转介提成、接客交通费、餐费等费用，是需要开发商承担的，这些增加的成本将会直接转嫁之房价上。

再次，才是深圳客的原因。开发商提价首先是因为供不应求、成本增加，而提价后，觉得房价仍是价格洼地的深圳客又很容易接受，价格自然而然就上去了。所以说，不是深圳客才带动了房价，而是购房客承受房价的能力更强了。当然，现在上涨了的房价也是非暴利，原来的房价太低了，这其实是一个“补涨”的过程。

最后，是品牌开发商品牌价值的带动。今年万科、碧桂园、保利等品牌房企拿地都相当激进，年末的一些镇区高价地诞生，部分在售项目趁机涨价，使得整体楼市涨价预期增强。

房价总要有一个突破的，今年可能就是一个突破点。千亿成交，高价地频发，未来开发商拿地开发的信心也会增强。未来，深圳在莞的居住障碍会越来越少，以后高速、轻轨打通后，两城通达性会越来越好，莞深越来越融合，来莞自住的深圳客也会越来越多。

房掌柜：有观点认为深圳客外溢东莞的趋势将逐渐消退，对此您怎么看?

王英君：深圳客短期内是不会消退的。首先，“去库存”是2016年楼市的主题，由此预测，2016年政府对楼市的态度应该还是宽松、扶持的。而深圳房价降不下来，新增供应、可开发用地也少，有购房压力的深圳客还是会外溢的，虽然2015年已消化了一批。

考虑深层次一点，其实深圳客快速大量的涌进来，会给东莞带来不少压力的。一个城市消化快速成交客户，是需要时间的。深圳客大量入莞买房自住，可以拉动东莞消费，关键是你要有留住人的魅力。

如今深圳客买房，他们有保值增值的期许，但更多是出于自住，若莞深生活落差太大，他们是不愿意住进来的。要留住深圳客，东莞市政建设就要跟上，做好基础设施，如医疗、交通路网、教育、生活配套等。若这些问题不解决，未来几年东莞可能出现大量空置房，这对东莞经济、城市形象都是很大影响。