瑞峰：节后东莞楼市供需回升 塘厦打响“开年”第一炮

一、导读

1、宏观环境：中央政府频频祭出大招去库存  短期内将形成实质性利好

在房地产淡季的2月，全国各地楼市都相对冷清，市场热闹的回升还在酝酿中。为刺激楼市，加快市场去库存的速度，近期中央政府频频祭出大招，表现在：1、降低首付，首套房首付降至2成、二套房降至3成，再度降低客户的入市门槛；2、公积金定期存款利率上调，意味着公积金贷款的存贷利差进一步减少，进一步减轻客户的还款压力；3、调整契税和二手房营业税，为客户节省购房成本。多种政策利好的催动之下，将刺激刚需及改善型需求继续入市，尤其对大户型来说利好更为突出，楼市有望逐步走出春节的冷淡，迎来回升。

另外，全国各地政府为去库存，也出台不同的政策，短期内或将形成实质性利好，主要表现在5大类： 1、活用公积金杠杆，推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”；2、降低税费，多地政府采取降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担,提高购买能力；3、鼓励农民工进城购房，对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴、户籍制度改革等政策；4、打通商品房和保障房通道，如保障房用于从存量商品房中回购、“租售并举”等；5、实施房地产供给侧改革。

2、新增供应 ：塘厦成节后供应主战场  卓越蔚蓝山纯新上市

上两周东莞全市共有3个项目有商品房新增供应，住宅292套，合计面积约3.44万㎡，环比上涨82%；非住宅新增198套，面积约为8.65万㎡，环比上涨2669%，主要是由虎门万达广场的商铺产品供应。

春节假期后的第一周，东莞供应市场依旧冷淡，但纯新项目卓越蔚蓝山表现突出，96套160-164㎡联排别墅产品赶在元宵节入市；银湖山庄贡献也不俗，推出196套89-107㎡的刚需产品。

另外，上周没有项目拿预售证。预计近期上市或加推的项目有限，楼市正常态势的回归仍需时间。

3、成交量价：个盘支撑效应明显  成交缓慢回升  均价高调反弹至12278元/㎡

上周东莞楼市依然受春节假期影响，成交虽有所回升，但依然处在低位运行状态；全市住宅成交794套，面积约10万㎡，均价12278元/㎡；非住宅成交264套，面积约1.1万㎡，均价9844元/㎡。从成交情况来看，个盘支撑效果明显，寮步保利中惠悦城103套洋房成交，支撑着寮步成为区域排行榜之首；塘厦新项目卓越蔚蓝山上周“亮相”，首推出96套160-164㎡的经济型别墅，上周网签81套，网签均价高达27000元/㎡，对价格拉动效应明显。从市场行情来看，节后地产利好政策再次“降临”，购房成本持续降低，购房需求有望进一步激发；加上去年东莞的购房主体深圳客需求依然不减，预计3月楼市的“小阳春”将如期而至。

4、楼盘活动：东莞楼市仍然相对冷淡  部分项目借力元宵举办营销活动和推货

春节后第一周，东莞楼市仍然相对冷淡，大部分项目处于开年的准备中，部分项目借力元宵佳节进行营销活动和推货，表现在光大山湖城新春千万红包大派送，29-78㎡非毛坯公寓登场；汇龙湾闹元宵活动，9栋新品认筹中；保利生态城闹元宵活动，推150㎡4+1户型及93-109㎡山居艺墅；金地湖山大境元宵喜乐汇，推105-145㎡高层洋房；新世纪颐龙湾成交砸金蛋，推110㎡-200㎡户型等项目。

5、土地市场：智宇实业抢下麻三村3124㎡商住地   4687元/㎡为麻涌单价高价地

成交方面：麻涌镇麻三村小宗商住地出让面积3123.5㎡，起始价1260万元，4家房企经过25轮竞价，最终东莞市智宇实业投资有限公司以3660万元斩获，楼面地价4687元/㎡，溢价率190%，成为麻涌新任的单价高价地。在富盈、信鸿、新世纪、光大、万科、碧桂园、云南城投等开发商的入驻后，麻涌房地产市场高调崛起，该地块虽然占地小，但是麻涌土地价值高涨，兼之地理位置优越，因此备受开发商的青睐，成为2016年麻涌单价新高价地。

出让方面：南城宏北路与宏七路交汇处南侧有1宗商服地出让，出让面积5369.69平米，用途为地下空间，出让年限36年，起始价1074万元，起始楼面地价2000元/㎡。南城的土地稀缺，地块作为地下空间用途是一种新的发展趋势，总部基地多宗地下空间用地已经被邦联实业拿下，此宗地块相邻，估计也会受到邦联实业的青睐。

待拍方面：本周待拍地块有2宗，一宗为商住地，位于清溪镇重河村出让面积32571.37㎡，起始价14765万元，起始楼面地价1971元/㎡。近两年在世博、保利、碧桂园等开发商的强势入驻，清溪房地产市场火热程度一再升温，已然成为东莞目前的火热区域。去年以来，清溪凭借交通、环境、城市配套等优势，成为“强吸”深圳客的重要阵地，预计此宗将也会吸引多家开发商争夺。而位于南城三元里四环路南侧的出让地块为商服地，出让面积14034.79㎡，起始价17965万元，起始楼面地价2510元/㎡。