瑞峰：深圳客继续横扫东莞楼市 “受捧盘”再现

一、导读

1、宏观环境：政策导向明显房地产投资回暖 一线城市房价恐慌性上涨

全国：国家统计局公布，2016年前2月全国房地产开发投资9052亿元，同比名义增长3.0%，增速比去年全年提高2个百分点，房地产投资有明显回暖迹象，是房地产投资自2014年以来连续24个月下降后首现回升。主要是因为在去库存的导向下，利好政策不断出台，楼市出现销售旺盛局面，资金到位状况好于预期，房企投资信心恢复，新开工面积迅猛回升，房地产企业拿地的积极性增加等因素催动的。

另外，北京、上海、广州、深圳等一线城市出现恐慌性上涨，无论是二手房交易，还是新开售的楼盘，价格都出现飙高，是受二孩政策进一步释放、契税减免和去库存的宏观政策、股市的持续低迷、学区房的非理性上涨、首付贷和融资杠杆、供不应求等因素造成的，但短期内价格的上涨是非理性的，具有一定的风险，因此客户需理性入市。

东莞：交通利好不断传出，为火热的楼市再添利好，地铁1号线确定开建，途经望牛墩、洪梅、道滘、万江、南城、东城、大岭山、松山湖、大朗、黄江等镇街，未来将接驳深圳地铁6号线，影响较为直接将是道滘、万江等镇区，有望加大深圳客的进驻。

2、新增供应 ：新盘供应量稳定增长   塘厦观岭高尔夫半山纯新上市

上两周东莞全市共有8个项目有商品房新增供应，住宅883套，合计面积约10.36万㎡，环比上涨11%；非住宅新增802套，面积约为2.1万㎡，环比上涨195%，主要是由观澜湖君悦山的写字楼、汇景御泉香山和鼎峰品筑的车库产品供应。

上周东莞的供应市场与前一周基本持平，保持稳定增长的脚步，进行供应的全新项目有1个，为塘厦观岭高尔夫半山，首推106套225-1276㎡的联排别墅；新品加推的则有湖景花园441套69-123㎡的洋房批量入市、汇景御海蓝岸推248套77-125㎡产品、石排国际公馆则贡献88套105-146㎡的户型等项目。从推货区域来看，沙田推货力度突出，主要是因为去年以来深圳客大幅进驻沙田，房企信心增加，纷纷加大推货，争夺深圳客实现快速去货。

从预售证来看，预计近期上市或加推的项目有中惠悦峰、棕榈泉、嘉宏锦城、寮步新地商业楼、金地·琥悦和利丰中央公园等项目。

3、成交量价：深圳客继续横扫东莞楼市  新推项目去货快  量价齐升明显

3月小阳春楼市持续热闹，上周住宅成交2163套，面积约24.85万㎡，环比上涨8%，非住宅成交524套，面积约2.34万㎡，环比上涨4%。东莞楼市火热已全面响起，原因有：1、深圳房价持续上涨，迫使深圳客加大进莞，让东莞楼市快速走出春节淡季，上周洋房网签前四名的佳兆业•碧海云天、汇景御海蓝岸、嘉宏锦城、恒大绿洲等项目深圳客成交比例高，成交向好；2、春节后政策利好不断，给予宽松的市场环境，加上深圳客持续进莞，催动房价的上涨，本地客户恐慌房价不断走高，也加快入市的脚步，带动楼市量上涨；3、开发商推货节奏加快，给供应短缺的市场输送“新血液”，让有所压抑的需求释放。预计未来两周，得益新盘新品的入市，楼市成交量继续走高的可能性极大，如上周末南城汇龙湾、长安中正SOHO、远大广场、沙田信鸿蔚蓝海岸等进行新推的项目出现“受捧”，将是支撑楼市热闹的重要力量。

4、成交均价：市场热闹给予房企涨价动力  住宅均价11854元/㎡环比上涨12%

上周东莞住宅均价11854元/㎡，环比上涨12%，房价进入高位运行的趋势。主要原因是近期新入市的项目，均价都有上涨的趋势，表现在上周签约靠前的佳兆业•碧海云天（10180元/㎡）、汇景御海蓝岸（10449元/㎡）、恒大绿洲（20511元/㎡）、保利生态城（16482元/㎡）等项目都有一定程度上涨；2、过万区域仍然有15个，支撑着东莞整体房价高位运行；3、深圳客持续横扫，大部分项目皆出现深圳客身影，所到之处房价基本都涨，购房者“追涨”心态显现，刺激东莞整体房价上涨，但这种非理性的上涨，存在一定的风险，入市客户需理性。

5、楼盘活动：深圳客蜂拥而至东莞多项目开盘即卖完   碧桂园3个项目进行蓄客

在深圳客的催动之下，3月楼市“小阳春”如约而至。上周东莞楼市多盘启动开盘，皆受到深圳客的疯抢，“受捧盘”再现，一线城市的热闹抢房现象在东莞楼市也出现，如南城汇龙湾9栋楼栋单位开盘，推出150多套户型基本卖完，价格一日三涨，从早上12500元/㎡涨至中午14800元/㎡，下午价格则涨到16000元/㎡，深圳客是其涨价和去货快速的动力，从成交客户比例来看，深圳客比例占8成以上，扭转以往以本地客为主的局面，同时看出深圳客进入东莞城区的趋势明显。另外，长安中正SOHO、远大广场、沙田信鸿蔚蓝海岸同样受到深圳客的扫荡，所推房源基本卖完，成交价更是超于预期价，涨价成风，深圳客追涨的心态初显。