中原研究报告：价格降仍过六千（12.14-12.20）

东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2009.12.14-12.20）

一、一周楼市观察

本周商品房成交面积11.92万㎡，环比下降15.28%，同比上升20.57%，合计1216套，日均成交173套，其中住宅成交了11.04万㎡，环比下降5.18%，同比上升16.58%，合计1031套，成交步伐减缓。

本周东莞市普通住宅均价为6068元/㎡，价格环比下降1.58%，合计1021套。从网上签约的数据来看，本周全市普通住宅成交价格有小幅度下降但是仍过“六千”。成交量多价高的项目有：万科•金域蓝湾二期、景湖时代城、金地•博登湖二期、三正卧龙山花园、虎门国际公馆等，这些楼盘成交均价几乎接近七千元，其中万科•金域蓝湾二期、金地•博登湖二期由于是二次开盘，其中金地•博登湖二期墅景洋房由于赠送面积较多，附加值高，因此价格去到8000多也深得客户所接受，成交不错。从价格可比性分析来看，若剔除这两个项目，全市普通住宅价格为5834元/㎡

本周全市共成交别墅40套，成交面积13594㎡，其中以常平的万科城五期 、塘厦的万科•棠樾、松山湖的锦绣山河分别以成交8套、4套、3套销售量排名前三甲，本周别墅的成交扭转了前两周疲软的态势。本周别墅成交均价为14073元/㎡。从网上签约数据的成交情况来看，万科城五期、万科棠樾由于有新货加推，产品赠送较多，附加值高，加上品牌影响力，因此成交不错，而像江南第一城、锦绣山河等项目在沉静了一段时间后再次发力成交较理想，而其他楼盘都有一两套成交。

时值“十二月”中下旬，虽然接近年末，但开发商推货、推广热情仍火热进行。从上周网上签约的数据来看，普通住宅的成交步伐有所减缓，其中万科•金域蓝湾二期开盘，产品深受客户青睐，成交套数接近90套，成为上周普通住宅成交的全市领跑者，其他项目成交都在40套以下，其中10-40套之间有28个项目。从广告监测中可以发现本周开发商推广力度明显加大，报纸户外广告精彩飞扬、年末馈赠精彩不断。从双休日个盘表现来看，各开发商的营销活动依然活跃，活动阵容大小纷呈，其中阵容较大的应算富盈•东方华府的周年盛典活动。最近一段时间的“焦点”是继调整营业税征收比例、出台"国四条"后又一次于12月17日，由财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。此政策一出台，地产股等抛压过于沉重，两市最终出现深度下跌局面，受此影响很多投资者转为观望。此举措国家的目的更多的是使开发商在拿地时更加谨慎，提高了开发商拿地的首付款，由此会对其资金链形成压力，进而遏制部分炒地、囤地行为；开发商资金链收紧后将促进加快开发和促进销售回笼资金，从而进一步增加商品房供应，有利于平抑房价。然而对东莞来说，政府“三旧”政策的出台让人们深受鼓舞，12月18日，全市三旧“改造动员大会召开，会上宣布明年启动完成“三旧”改造3万亩地，10年后，要挤出来30万亩。“三旧”改造政策的出台可以说是明年扩大投资、刺激内需的一大亮点和动力。预计改造后可以吸引更多大型企业来莞投资、吸引更多人才落户东莞，城市面貌得到进一步升级，改造后土地的增多有效的缓解了土地供应的压力，对房地产的发展有很大推动作用，但是另一个角度看令人头疼的“拆迁”将一并交由企业来接手，具体的补偿价格就直接跟投资商谈判。政府将出售拆迁经营权交由投资商接手，只在当中承担监管职责。若拆迁费用较高的话这无形中增加了开发商的开发成本，最终势必也会转嫁到购房者。