瑞峰：东莞住宅供应爆发直逼25万/㎡ 房价突破1.5万元/㎡

一、导读

1、宏观环境：房地产行业资产负债率直逼80%  东华学校松山湖校区一期启用

国内：众所周知，资产负债率的高低是评价上市公司好坏的重要指标之一。一般来说，资产负债率保持在50%比较合理，也就是资产与负债的比例为1：1；而负债率超于70%的公司说明公司在经营上和现金流方面出现问题，可以表现出公司在举债过日子。数据显示，截至2016年上半年，房地产行业资产负债率为79.72%，直逼80%。去年同期，房地产行业资产负债率为78.85%。房地产开发行业，前期投资非常大，正常的范围在60％至70％之间，如超过80％，负债比例则有些过高，企业的经营将面临一定风险。

东莞：今年7月中旬，东华教育集团松山湖校区建设圆满完成，并在验收合格后交付使用。新校区包括一所规模180个班的初中、一所规模18个班的幼儿园，占地198597.7平方米；此外，还包括一所规模90个班的高中和一所规模72个班的小学。新校区将与东华学校东城校区同属一套领导班子，均衡分配师资力量，按志愿分流就读学生，同时为加强教学力量，该校已从华南师大、湖南师大等重点大学招录一批优秀大学毕业生。该优秀的教学资源，对松湖片区楼市起到一定的促进作用。

2、新增供应：各大片区供应百花齐放  滨海片区新品扎推上市

上周东莞供应市场百花齐放，临深、松湖、滨海、水乡片区供应大放异彩。其中住宅新增面积约2278套，面积约24.99万㎡，环比上涨121%；滨海片区是主场，纯新项目扎推上市，虎门的天伦居、沙田的恒大御景半岛皆有批量新品集中推出，户型涉及范围较广，涵盖刚需和改善户型；位于临深片区的黄江镇随着新项目的入市，楼市供应开始活跃起来，上周有班芙春天和霖峰·壹山境新品推出，而纯新项目中信红树山也已经上周开盘，将很快在数据上有所体现。

非住宅供应市场亦异常火热，供应项目主要集中在松湖片区和大石龙片区；其中松湖片区的海伦国际和万润广场商业产品、嘉宏松湖里的鱼和翔龙御湖局的车库产品皆选择在8月底入市，期望在接下来的营销旺季中快速消化非住宅库存。

从预售证来看，东莞供应将保持在高位运行，鼎峰尚境北园、碧桂园翡翠山二期、万科云城、新世纪颐龙湾等项目将有批量新品上市；别墅产品供应或将是今后几周的重头戏，纯新项目丰泰星御墅、海逸豪庭、中信红树山、金地湖上大境等项目皆有别墅新品即将上市。

3、成交量价：供应逐渐回升 楼市签约或回归常态

上周东莞全市住宅成交1164套，面积约13.73万㎡，环比上升40%；非住宅成交647套，面积约3.3万㎡，环比上升11%。近四周东莞商品房住宅交投氛围都较为冷清，而上周创近四周最高签约量，主要原因是：1、供应逐渐回升，随着近几周新品的新增入市，楼市小幅回暖，从近期的预售证来看，供应量会继续有所增加，预计楼市签约会逐渐回归常态；2、上周霖峰·壹山境、富盈公馆等项目进入集中签约阶段，对拉升东莞成交量起到一定的支撑作用。预计随着传统旺季的即将到来，楼市将会有所升温。

4、成交价格：新品上市领涨房价 全市突破15000元/㎡

上周东莞楼市住宅均价15623元/㎡，环比上涨5%，保持持续平稳上涨的趋势。上周，霖峰·壹山境新品入市，洋房进入集中签约阶段，其均价21894元/㎡领涨东莞房价突破15000元/㎡大关。截止到上周，东莞34个镇区中，过1万元的镇区有22个，过2万元的镇区有6个：临深片区接壤深圳直接受益，除了樟木头其他镇区皆过2万，主要体现在珠江观澜御景（23299元/㎡）、恒大绿洲（22967元/㎡）、卓越蔚蓝山（23123元/㎡）等项目。