瑞峰：东莞楼市供应不足成交萎缩 新品放量金九可期

导读

1、 宏观环境：“控高价地”调控预期加强   东莞“控规”进一步加严

全国市场面： 房地产市场经过上半年的疯狂，下半年楼市仍然高温运行中，尤其土地市场继续升温，上海、广州、厦门、南京等东部热点城市高烧不退，其周边的福州、佛山等区域也受到辐射，同时郑州、武汉、太原、成都等中西部城市的地价也不断被刷新，“高价地”模式笼罩全国一线城市及大部分二线热点城市。8月下旬上海更是拍出楼面地价超10万/㎡的天价高价地，创造中国土地出让市场史上“最贵单价高价地”，一线城市房地产“金融化”倾向有蔓延的现象。

全国政策面：针对土地市场过热，目前调控层面有【房企再融资募集资金，不得用于拿地及偿还银行贷款】、银行不介入高价地项目等措施出台，“控高价地”调控预期加强。南京、合肥等地也陆续出台“控高价地”相关收紧政策，比如各大热点城市纷纷承诺增加土地供应，南京土拍熔断政策仍将继续，土地出让首付升至60%，合肥土地出让首付升至50%。对于后市，土地市场或将会有更多“控高价地”举措推出，如明确出让地块开竣工时间、改变土地出让金支付方式、加强土地市场监管打击囤地、调整供地结构、限制拍卖地价等方式，若楼市进入真正进入调整阶段，批量的“高价地”项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险或会爆发。  

而对于房价涨速过快二三线的热点城市，仍然面临着政策收紧的局面，8月份较为关注的是， 8月9日【安徽合肥率先祭出信贷收紧的政策】，提出对有两套房或有两次贷款记录(包括外地贷款记录)且仍有贷款未还清的市民，拒绝提供贷款，这一调控也或成为其他城市的参考蓝本，若房价继续过快增长，调控的节奏也会加快。8月31日，厦门重启限购政策，三类居民不能购买144㎡以下的住宅产品。另外，为加快房地产“去杠杆化”，8月16日中央七部委出台【房地产中介不得提供首付贷等金融服务】，封杀“首付贷”。

东莞政策面：8月东莞政策上，较为突出的一是【广东已实现互认互贷，东莞认可范围扩大到全国任一城市】，对于打工一族而言，住房公积金在全省互认互贷的实现，将令更多在广深大城市工作的市民回到粤东、粤西、粤北家乡置业时，可以提取使用在工作所在地缴纳的公积金，并申请购房贷款；但从东莞来说，由于缴纳住房公积金的居民有限、开发商的回款慢以及银行的利润太少，东莞公积金贷款购房比例处于低水平，对市场总体影响不大，但对深圳客有一定的促进作用。二是【8月17日起开发商拿预售证，要找规划部门核实建筑面积】，意味着房地产开发企业再想要拿到预售证，除了要跑住建、房管等部门外，还要多跑一个规划部门，若发现房地产开发企业没有按照之前报备的设计图施工、加建超建一律不得预售，可见东莞在“控规”方面进一步加严。

2、土地市场：疯狂不断樟木头现高价高价地   9月供应放量7宗商住商服地集中入市  

8月东莞土地市场供应紧缩，商住商服用地供应仅1宗，其中位于樟木头镇樟罗社区，占地面积0.96万㎡，该宗地块迎来房企的疯狂争夺，经过119次激烈竞拍，北大资源集团投资有限公司以成交总价3.18亿豪夺樟木头樟罗社区商住地，楼面单价为13298元/㎡，超越莞城碧桂园新高价地晋升为东莞商住地拍卖史上第二“单价高价地”，溢价率达到329%，该高价地的诞生，意味着樟木头房价将迎来新一轮的上涨。

展望9月份，东莞土地供应紧缺的局面终于得到缓解，将有9宗商住商服用地集中上市，合计27.92万㎡，分布于茶山、石排、清溪、黄江、万江等5大区域。土地集中上市的重要原因有：1、控规影响，今年1-8月的土地市场仅有20宗商住商服用地挂牌上市，基本上是在消耗去年遗留至今的土地指标，供应步伐加快在所难免；2、东莞楼市房企存量基本见底，而政府上半年的土地供应量紧缩，土地供需矛盾的激发衍生区域高价地的频现，为维护房地产市场的健康运行，政府势必为加大面粉的供给，预计下半年开始土地供应也会逐步放大。

从土地分布来看，茶山是亮点，连推两宗商住用地，区域高价地诞生已毫无悬念，这两宗地块皆位于茶山镇横江村，距离地铁茶山站在1-3公里之内，周边有美丽湾畔、伟隆国际花园、宇丰名苑、广源纳帕溪谷、保利茶溪公馆等项目，生活配套完善及居住氛围浓重，保利、广源等地产大鳄也聚集其中，地块优越性由此可见，迎来激烈的角逐概率非常高。值得关注的是，其中一宗占地面积4.25万㎡地块起始楼面地价为2451元/㎡，已是茶山单价“高价地”。另外，黄江、清溪、万江等热点区域地块，由于区域可开发用地越发稀缺，将继续依循“有地必热”的趋势，高价嫁出。