中原：东莞房地产调控新政解读及后市预判

[4]主要政策解读

 加大居住用地供应统筹力度

适度调整我市房地产用地供应结构，适当增加商品住房用地的供应规模。 盘活各类存量房地产用地 ， 从 “ 三旧 ” 等城 市 更新项 目中 挖掘 开发 增量 ， 统筹平衡 商业 业 、 居住 、 工业及新业态等改造项 目 规模 ， 适当增加住房供应。 。优化住房供应结构，适当增加中小套型住房供应数量，支持刚性购房需求。优化土地供应模式，挂牌公开出让的商住用地， 土地溢 价 率超过 一 定比例的 ， 由竞 价 转为竞配人才住房或保障性住房面积 ， 或竞装配式建筑比例。市国土部门及时向社会公布土地供应计划，充分发挥土地调节房地产市场的作用，稳定土地市场预期。

解读： 政府调控融入了供给侧结构改革的思路，从供应侧去调整，主要有三个方面作用，分别是提升城市形象、吸引人才和应用新技术。（1）通过三旧改造盘活土地资源，提升城市形象。（2）优化住房供应结构，适当增加中小套型住房供应数量；土地溢价率超过一定比例，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，增加保障性住房，保障低收入人群、引进留住人才。（3）土地溢价率超过一定比例，由竞价转为竞装配式建筑比例。装配式建筑属于绿化、环保新技术建筑。房地产融入新技术升级，体现东莞政府在产业转型升级方面，希望在房地产领域有所突破。综合反映，东莞政府在供给侧结构改革调整问题上考虑比较周全，政府希望在提升城市形象、吸引人才和应用新技术这三个方面发挥，使房地产在东莞产业转型升级过程中起到一定的积极作用。

 实施房价备案制度

由市发改、住建、房管部门对房地产开发企业的价格行为实行联动监管。从2016年10月7日起，新建商品住房项目到住建部门办理预（现）售前，需先到发改部门办理销售价格备案，备案价格在网上公示，取得预售证（或现售备案证书）后，在房管部门办理建档时备案价格将被锁定， 实际 成交价 格不得突破备案价，下浮幅度不得超过15% ，房价一经备案两个月后方可调整。2016年1月1日后取得预售许可证（或现售备案证书）的在售商品住房项目需于2016年10月20日前到发改部门补办未售出住房的房价备案手续。

解读： 这不是东莞最新出台的政策，早在2011年5月16日东莞政府就出台东莞版的“一房一价”政策，又在2011年8月东莞又发布《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》，规定新建商品房实际成交价格不得突破备案价，下浮幅度不得超过15%，否则自动锁定交易。事实上当年该政策出台后收到了有一定的调控效果，所以东莞政府本次调控重新再启用该政策。政策要求开发商对预售房源实行明码标价，一房一价，并明确实际成交价格不得高于备案价，降价幅度不超过15%，即在备案价的基础上，最多可以打85折。开发商对未来价格预期将直接影响备案定价及后期营销。

 实行住房限购政策

自2016年10月7日起，在本市行政区域内，对拥有2 套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房； 对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本 市 户籍居民家庭 ，以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。限购时间认定：新建商品住房以商品房买卖合同网签时间为准。住房限购政策视具体情况适时进行调整。

解读： 这是东莞首次启动限购政策，这次限购仅局限于一手新房领域，未涉及二手房，反映政府主要针对新房市场过热采取限购政策，同时叠加“一房一价”政策打击推高房价行为。

 完善差别化住房信贷政策

根据银发〔2015〕305号和银发〔2016〕26号文件规定，实施限购城市首次购房和首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%。自2016年10月7日起，对我市相关差别化住房信贷政策作如下调整：

（一）居民家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），按照国家政策，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%。

（二）对于有购房贷款记录但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭、拥有1套住房但没有购房贷款记录的或相应购房贷款已结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，贷款最低首付款比例不低于30%。

（三） 居民家庭拥有1 套住房且相应购房贷款未结清 ， 再次申请 商 业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40% 。