中原：东莞房地产调控新政解读及后市预判

（四）对于拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。对于本意见实施之前已签订认购书且交付定金、或已交付首付款、未正式网签合同的居民家庭购房行为，如能提供认购书及定金电子进账单原件或首付款电子进账单原件，则最低首付款比例仍按原规定执行。人民银行东莞市中心支行、东莞银监分局将继续加强监管并指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付款比例。各商业银行应严格执行差别化住房信贷政策，并进一步加强住房信贷风险控制。

解读： 从限贷政策看，无房无贷、有贷款记录无房、有1套房贷款结清的首付比例均不低于3成；有 1套房贷款未结清首付比例不低于4成，2套及以上无法贷款，而调整前，有1套住房贷款未结清首付比例不低于3成。与其他一二线调控城市相比，东莞限贷政策较为温和，反映政府响应国家调控方向同时，明确支持合理自住需求释放。

 创新住房保障方式，建立完善科学的住房保障体系

加快 培育和 发 展住房租赁 市场， 逐步建立购租并举的住房制度 。 制定支持住房租赁消费的优惠政策措施 ， 引导城镇居民通过租房解决居住问题 ，形 形 成 先租后买 、 梯度消费 、 购租并举的住房消费模式。 搭建住房租赁平台，发展规模化专业化住房租赁机构，提高房屋租赁市场的透明度和运行效率，拓展房屋租赁的新兴配套服务领域。研究完善公租房货币化的相关政策措施，提高公租房等保障方式的覆盖率和普惠度。鼓励和支持镇街、园区盘活存量资源，加强对人才住房的支持力度。加快建立人才住房供应和分配体系，规划建设一批人才公寓，形成面向人才量身定做且具有政策优惠性质的住房。同时，通过制定相关配套政策鼓励社会资本参与投资建设。

解读： 注重建立购租并举的住房制度，灵活盘活存房，解决城镇居民居住问题。反映东莞政府不但为了调控而调控，而在调控的同时贯彻和实施国家购租并举住房制度改革，这是其他城市没有的。体现了东莞政府对中央政策方向非常明确并理解到位，调控和改革都一并考虑周全，是一个有智慧的政府管理层，这值得称道。

对东莞新政调控简要点评：

• 考虑周到，非常合理。

这是东莞首次出台限购政策，重点在于抑制过热的投资及投机需求，同时明确支持合理的居住需求，保障刚需及改善需求的释放。此外，还考虑到东莞外来人口比重较大的人口结构，政策对非莞籍首套住房没有任何影响，非本市户籍居民家庭仍可无条件购买首套。更考虑到了莞深融创对东莞城市发展的重要性，在开放度和遏制投资投机方面，都努力达到平衡，保证人才在东莞置业安居，政策已尽可能做到不“误伤”。

• 市场由投资性逐步回归自住性。

投资客退潮，房价滞涨，然后逐步回归理性，市场由投资性逐步回归自住性。

• 不是为了调控而调控，抓住机会优化改革帮助推动东莞经济产业转型升级。

东莞政府对楼市不是为了调控而调控，而是抓住这次调控机会，进行房地产业的优化或提出建议和改革，促使能够帮助推动东莞城市经济产业转型升级。

[5]调控强度分析

东莞史上最严厉的调控政策，在珠三角内调控严厉程度仅次于深圳。

• 限购政策，针对本市户籍的限购力度，与北京、上海、广州、深圳、厦门力度相同，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房。

• 针对非本市户籍的限购力度比北上广一线城市明

显要小得多。非本市户籍居民家庭在东莞最多可以购买2套房，其中第1套无限制。