中原：东莞房地产调控新政解读及后市预判

后市形势严峻，理性定价抢跑才是王道。

• 东莞“限价+限购+限贷”组拳出击，对市场影响还是比较大，主要是对投资及投机需求打击比较大。目前东莞房价上升至高位后，市场成交大部分以投资居多，尤其近期高价地潮后市场投资需求高达50%以上，临深区域投资客集中较多，因此预计政策出台后，临深区域受影响比较大，深圳投资客退潮会比较明显。市场预期发生转变，观望情绪会逐渐加浓，加上东莞二手市场以及惠州市场的分流，后市形势逐显严峻，尤其临深区域目前价格高位，客户观望存在，在深圳客投资退潮后，出货压力更大，因此理性定价才是王道。加上后市供应不断加大，整体需求减弱下库存持续回升，供求关系从现在的供不应求逐步趋向平衡，甚至出现供过于求的情况，建议开发商一方面理性定价，同时也要尽快抢跑，保证出货速度。

重新考虑未来客户构成变化，适当增加改善户型迎合本土需求。

• 项目前期定位方面，要重新考虑未来客户构成变化。受限购限贷政策以及高房价影响，投资客尤其深圳客向东莞流入减少，建议适当增加一些改善户型迎合东莞本土改善需求。

提升品牌影响力，加大营销活动及拓客渠道的力度。

• 提升品牌影响力，加大营销活动，加大拓客渠道的力度，尤其是深圳投资客退潮后深圳客的拓客难度加大，建议把售楼处做到深圳去，另外加大本土改善客的拓客力度，加大与本土三级联动，同时解决改善客以旧换新的难题，通过赎楼贷，引导客户卖旧房租房过渡，或垫首付等方式减轻改善客换房成本，激发改善需求入市。