中原：东莞房地产调控新政解读及后市预判

近期市场处于政策消化期及观望期，市场买卖双方处于僵持胶着阶段，明年主调是高位分化调整。

• 明年随着供应大幅上市，投资预期转淡而导致深圳投资需求减弱，而莞深自住需求则受到高房价抑制，后市需求不足，库存持续回升直至供求关系逐步趋向平衡；同时各大品牌房企冲刺新高的业绩目标，以价换量为王道。部分品牌开发商、货量充足有比较大出货压力的开发商、国企、低价地项目的售价会领降市场，率先理性回归，会带动整体市场价格回归理性，高位分化调整是明年的主调。

（2）二手房市场

政策整体利好二手房市场，预计未来二手房成交出现明显放量或超一手房成交量。

• 政策出台后，二手房市场同样进入政策消化期，短期市场观望气氛浓厚；

• 二手房本来价格没有被整体炒高，它对于一手房有价格优势；

• 一手房价太高，刚需客大部分买不起一手房，只能选择价格相对便宜的二手房；

• 换房客想买一手房，由于一手房首付提高，资金不够，需要卖掉一套，整体市场换手率会上升；

• 政策调控改变市场预期，业主有机会让利调价促进二手房成交；

• 本土改善需求在购房群体中的比例将会有比较大幅度的提升，发展商会加大本土三级中介的联动合作；

• 政策打击投资投机需求，有机会逼出这些房源供给市场，部分业主或急于抛售，二手房市场或会出现不少笋盘；

• 受政策调控的影响，二手房市场中前期涨幅过大的热点楼盘的价格会有比较大的调整压力。

[8]给开发商的建议

理性参与土地市场招拍挂，严控拿地成本。

• 政策调控下，市场需求减弱，市场预期发生转变。建议开发商重新审视市场变化，及时调整心态，理性参与土地市场的招拍挂，要严控拿地成本。

对市场预期不要过分乐观，在备案价格定制上预留后市调整空间。

• 此次实行新建商品住房明码标价，这与2011年东莞政府实行“一房一价”严控楼市价格虚高的手段基本一致，但从2011年该政策效果反映，备案价格调整比较艰难。开发商对未来价格走势预期非常重要，直接影响备案价格定价并影响后期营销。由于政策规定实际成交价格不得高于备案价，未来最多只可以打85折，太大幅度折扣无法网签，假若开发商备案价格定得太高，若面临市场上个别开发商备案价格低于市场且出现大幅度折扣让利，则到时自身明显无优势，会变得很被动。因此建议开发商对市场预期不要过分乐观，在备案价格定制上预留后市调整空间，避免后期太被动。