中原：三季度东莞住宅楼市成交走势平稳 预计四季度量价齐跌

本地客成交比例上升，深圳客整体成交下滑。

9月楼市也发生了新变化。受9月高价地潮刺激，房价上涨预期大幅升高，本地客投资欲望被激发并掀起新一轮投资热潮，同时本地客自住需求也明显加快入市步伐。另外，深圳客购房回归理性，观望情绪重，受东莞高价地刺激不大，加上深圳部分项目理性定价，莞深房价差距收窄，促使部分深圳客回流深圳本地市场。从整体上看，本地客成交比例上升，深圳客整体成交有所下滑。

受高房价抑制刚需释放势头减弱，改善需求加快入市。

据东莞中原研究部监测数据显示，三季度东莞刚需产品（70-120）成交13435套，占全市比重为56%，无论成交量还是比重，环比二季度均明显减少，反映受高房价抑制作用，刚需释放势头减弱。改善产品成交4721套，占全市比重20%，环比二季度上升了4个百分点，成交量环比二季度上升29%，数据表明改善产品去化速度明显加快，反映基于目前政策环境宽松，加上又担心后市涨价或政策收紧，部分购买力比较强的改善客入市步伐明显加快。

深圳客观望放缓入市步伐，临深片区住宅消化率下降。

进入三季度，厦门、合肥、苏州、南京、武汉等热门二线城市调控政策陆续收紧，深圳客观望情绪上升，又受高房价下刚需被抑制以及投资空间缩小的影响，临深片区出货速度放缓，住宅消化率下降。但值得注意的是，9月高价地潮的出现，带动了大量投资投机资金入市，9月临深片区住宅消化率环比前两个月均有所上升，其中黄江的消化率最高，且反弹幅度最大。

（四）价格分析

2016年三季度东莞各物业成交价格情况（单位：元/㎡）：

房价持续走高创新高，但涨幅有所放缓。

据东莞中原研究部监测数据显示，三季度东莞住宅成交均价为14930元/㎡，环比二季度上涨9.59%，房价持续走高创历史新高。而二季度住宅均价环比一季度上涨17.74%，而三季度的涨幅为9.59%，反映房价涨幅有所收窄，但涨幅仍然比较大。从月份来看，7月、8月和9月住宅均价分别为14169元/㎡、14680元/㎡、15681元/㎡，9月份住宅均价再创历史新高位，逐渐迈近1.6万每平。9月份全市住宅成交均价中，其中万元级镇区达26个，“2万元级别”的镇区包括有黄江、塘厦、凤岗、清溪、松山湖，1.5万-2.0万的镇区有虎门、大朗、大岭山、厚街、寮步、东城和南城。