中原：三季度东莞住宅楼市成交走势平稳 预计四季度量价齐跌

● 客户：新政后来访量下降，客户观望情绪渐浓。

深圳新政反应迅速，信心速降，东莞市场限购限贷政策严格，来访人气下降，出手信心下降，观望渐浓。深圳客对新政敏感度较高，观望情绪加重，由于过去东莞市场主要依靠深圳客支撑，预计10月东莞楼市人气继续加速下滑。

● 供应：市场进入调整，新品供应节奏或放缓。

10月6日，东莞出台史上最严厉的楼市调控新政，实行限购、限价、限贷。由于政策调控较为严厉，部分开发商人心惶惶，客户观望情绪浓厚，市场进入调整期。目前开发商们主要首先消化政策再重新调整推货节奏和策略，加上新政下新房预售证办理可能严格，房价备案制度费时费力会影响开发商营销节点，预计短期楼市供应大幅萎缩。受新政影响，项目出货速度大幅降低，推货节奏也会放缓，预计四季度新品供应量或有所下滑。

● 需求：自住客力不从心，投资客迅速退潮。

东莞“限价+限购+限贷”组拳出击，许多客户会失去购房资格，或因购房门槛提高和限贷，许多刚需及改善自住客被迫放缓入市步伐，同时对投资投机需求打击比较大。目前东莞房价上升至高位后，市场成交大部分以投资居多，尤其近期高价地潮后市场投资需求高达50%以上，因此预计政策出台后，深圳投资客退潮会比较明显。

由于前三季度开发商销售业绩甚佳，大部分已超额完成去年全年业绩，反映许多开发商资金回笼充裕，短期价格难降，但二手房市场中许多前期投资客会尽快抛售，将会导致需求分流到二手房市场去。

● 区域：临深率先理性回归，带动他镇房价回调。

9月份，“2万元级别”的镇区包括有黄江、塘厦、凤岗、清溪、松山湖，1.5万-2.0万的镇区有虎门、大朗、大岭山、厚街、寮步、东城和南城，目前东莞房价已触及天花板，事实上受东莞高房价影响，在7月和8月份市场成交有所下滑。2015年7月之前深圳客大量涌入东莞，以刚需自住居多，但今年投资客比例上升，尤其近期高价地潮后市场投资需求高达50%以上，临深区域投资客集中较多。投资客的大量入市正是推高房价的主要因素，但一旦投资退潮，房价下行压力较大，加上深圳房价下调压力的夹逼，预计临深率先理性回归，逐步带动他镇房价回调。

● 产品：受新政影响大，大户型及别墅产品出货艰难。

购买别墅的客户大都为多次置业者，受限购政策影响，许多别墅客会失去购买资格。据了解，若非首次购房，目前建行、农行、东莞银行等多家银行对非普通住房（144平以上户型）的首付款上调至6成且上浮10%利率。受首付大幅上调影响，大户型以及别墅投资需求将大幅减少，大户型别墅产品出货艰难，预计未来成交出现大幅度下滑。

● 量价：楼市步入调整期，预计四季度量价齐跌。

进入四季度，市场步入调整期，新品供应节奏放缓。受东莞限购限贷政策影响，刚需及改善客户因首付提高被迫放缓入市步伐，豪宅产品购买需求大幅萎缩，整体市场需求呈现大幅下滑趋势。由于市场预期转变，客户观望情绪逐步加浓，开发商出货压力加大，加上深圳房价回调也会对东莞开发商持续施压，预计会有不少项目备案定价下调。因此，预计四季度东莞住宅楼市成交量价齐跌。

● 对开发商建议：后市形势严峻，加大营销活动及拓客渠道的力度，理性定价抢跑。

市场预期发生转变，观望情绪会逐渐加浓，加上惠州政策宽松起分流作用，东莞二手房市场也会分流客户，后市形势逐显严峻，尤其临深区域目前价格高位，客户观望存在，在深圳客投资退潮后，出货压力更大，因此理性定价才是王道。加上后市供应持续放量，整体需求减弱下库存持续回升，供求关系从现在的供不应求逐步趋向平衡，甚至出现供过于求的情况，建议开发商一方面理性定价，同时也要尽快抢跑，保证出货速度。

其次，此次东莞重启“限价”政策，若面临市场上个别开发商备案价格低于市场且出现大幅度折扣让利，若先前开发商备案价格定得太高，到时会变得很被动，建议开发商对市场预期不要过分乐观，在备案价格定制上预留后市调整空间。

深圳投资客退潮后深圳客的拓客难度加大，建议把售楼处做到深圳去，另外加大本土改善客的拓客力度，加大与本土三级联动，同时解决改善客以旧换新的难题，通过赎楼贷，引导客户卖旧房租房过渡，或垫首付等方式减轻改善客换房成本，激发改善需求入市。展开高端圈层极致营销，有效聚集老客户、引带亲友，挖掘潜在客户，或垫首付促进大户型及别墅成交。