瑞峰：政策效应显现 东莞楼市降温已成定局

一、导读

1、宏观环境：房地产公司债募集资金不得购置土地    东莞限购政策细则出炉

全国：自从国庆期间多城密集出台楼市新政以来，政府对房企的监管逐步趋严。10月28日，上海证券交易所向债券承销机构发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（简称《监管函》）。房企发债门槛采取4项条件+5个指标，四项条件：（1）境内外上市的房地产企业；（2）以房地产为主业的中央企业；（3）省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；（4）中国房地产协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。五项指标为：最近一年末总资产小于200亿、最近一年度营业收入小于30亿、最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负、最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%以及房地产业务非一二线城市占比超过50%。

根据将房企划分为正常类、关注类和风险类。《监管函》还要求：房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况；保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目不低于25%。

此项政策出台后，提高了房企发债门槛，对中小房企融资势必会产生很大的影响；通过债券募集的资金不得用于购买土地，流入房地产的资金也会相应减少；同时也斩断房企高价拿地的资金链。

东莞：10月27日，东莞限购细则出炉，限购实施前(即2016年10月7日零时前)，购房人在我东莞市已签订新建商品住房认购书且已交付定金或首付款、未正式网签合同，限购实施后由于政策调整原因无法完成网签的实际情况，如该部分购房人能提供认购书及定金电子进账单原件，或首付款电子进账单原件，允许其在2016年11月30日前继续签订商品房买卖合同及申请办理商品房买卖合同备案手续。对以现金形式支付定金或首付款的，不予认可。

2、新增供应：住宅供应临深片区占比大 近三周非住宅供应持续递增

上周全市共有9个项目在房管局进行备案，合计住宅供应1436套，面积约16.33万㎡。供应面积环比下滑31%，但是从近三周的供应情况来看，住宅供应较为均衡。

从片区来看，临深片区是核心推货片区，其所占份额最大的为清溪的碧桂园翡翠湾，批量推出820套96-144㎡洋房，面积约为92397㎡；凤岗镇凤凰台推出137套46-150㎡洋房，面积约为16783㎡；黄江镇中信红树山推出18套161㎡别墅，面积约为2891㎡。

从开发商来看，碧桂园是上周住宅市场的绝对主力，合计推货比例占比约为73%，合计面积约为11.94万㎡。除了碧桂园翡翠湾，东城纯新项目碧桂园Park Royal也有220套103-141㎡洋房亮相。

而非住宅供应方面，近三周供应持续递增，上周供应1280套，面积约为4.66万㎡，环比上升151%。值得注意的是：樟木头镇塑金国际项目推出119套33-56㎡商铺以及160套53-115㎡商务公寓，将打造新型 “塑胶+”园区。

从上周新拿预售证来看：嘉宏锦园、霖峰·壹山境、万科金域缇香花园、德洲城、叙福花园、光大江与城、凤凰台、中集智荟园以及海伦国际或将在近期上市，其中万科金域缇香花园、叙福花园、凤凰台、中集智荟园为纯新项目。

3、成交量价：成交量连续4周下滑   创年内周成交第三低位  

上周东莞全市住宅成交680套，面积约7.5万㎡，环比下降17%。东莞新政出台后，住宅成交连续4周下滑，年内周成交低位（除春节月外）。本周成交特征：1、成交量下跌区域占比较高，下滑的区域达到19个，上涨的区域仅有12个；2、石碣和沙田成交上涨明显，主要是新盘或新品入市催动，分别表现在石碣合信广场（23套）、沙田汇景御海蓝岸（82套）等项目；3、虎门和麻涌成交领先，虎门是虎门印象（66套）和客天下花园（61套）支撑、麻涌的主力成交项目则为碧桂园十里江湾（109套）。

4、成交价格：房价连续3周下滑   水乡片区却“逆市而上”

上周东莞楼市住宅均价14529元/㎡，环比下降2%，主要表现有：1、成交均价连续3周下滑，与新政前一周对比，下滑幅度高达21%；2、区域均价环比涨跌均衡，涨跌区域各14个，3个区域均价持平；3、水乡片区和中心城区价格保持坚挺，除了个别区域成交基数比较小之外，麻涌、洪梅、中堂等区域表现抢眼，在市场降温之际，其均价仍保持小幅上涨态势，个盘成交拉高效应较大。4、高埗、横沥、企石跌幅超于30%，成交基数少，仅有1套，受旧盘网签影响较大；值得注意的是松山湖本周均价为10431元/㎡，环比大跌55%，是受中科中心公寓（7754元/㎡）、松山湖教师村（2749元/㎡）两大人才公寓项目签约拉低。