瑞峰：东莞供应放量成交持续下跌 价格结构性反弹

一、导读

1、宏观环境：房地产融资链加速收紧  长安将成百万人口大镇

全国：继深圳和上海上交所10月底通过分类监管的方式收紧地产公司发债融资后，又一债市监管部门对房企发债融资祭出“紧箍”。11月11日，国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目；不符合条件的企业不允许发行企业债券用于安置性住房建设。一旦银行和债市减少向房地产企业输血，高杠杆的房地产行业无疑将受到显著影响，多部门双管齐下，楼市调控效果可期。

房企融资监管不断趋严，与此同时，杭州楼市调控再度加码。11月10日起,杭州进一步实施住房限购和限贷措施,非本市户籍居民家庭由部分区域限购转为全面限购,本市居民限购两套房。首套房住房公积金首付款比例由不低于20%调整为不低于30%，二套房首付款比例从不低于50%调整为不低于60%。

从这两大举措来看，一端是房企融资，另一端是房贷，整个房地产融资链条收紧正进入加速通道，未来调控效果将进一步显现，市场成交或持续萎缩。

东莞：长安镇未来十五年城市发展规划出炉，未来长安镇将成百万人口大镇。11月8日，《长安镇（长安新区）总体规划（2016—2030年）》已获该镇人大会议审议通过。至2030年，长安将形成以“两轴两核、四带三片区”的主体框架空间结构，人口规模75万人，长安新区人口要达到约30万。届时，长安镇与虎门一起打造城市综合服务副中心，与松山湖（生态园）构建东莞中部创新走廊。另外，值得关注的是东莞28个镇全部入围全国千强镇。虎门、长安、厚街、塘厦、常平、寮步、凤岗、清溪、大朗、高埗、大岭山、黄江、横沥、石碣等14个镇晋级全国百强镇，虎门、长安更是位居全国十强镇。

2、新增供应：住宅供应体量加大   11月中下旬或迎来供应小高潮

上周全市住宅供应体量加大，合计住宅供应1705套，面积约17.74万㎡，环比上涨195%，共有12个项目在房管局进行备案，具体表现在：1、纯新项目入市量增加，三正公园里、中集智荟园及松湖豪庭皆为纯新项目入市。2、松湖片区是供应主力片区，为松山湖的3号别墅和中集智荟园、大朗的松湖豪庭、大岭山的光大山湖集中加推。3、别墅供应量有所回升，上周有4个项目新增别墅，为三正公园里、3号别墅、天骄御峰、丰泰星御墅所贡献。

而非住宅供应方面，合计供应244套，面积约为1.7万㎡，除常平镇绿地大都会推84套商务公寓外，其他项目皆推商铺。

从上周新拿预售证来看：翔龙天地广场、中惠领秀花园、晓月湖、海伦堡·松湖湾、恒大翡翠华庭、班芙春天及绿地大都会或将在近期入市，而海伦堡·松湖湾、恒大翡翠华庭为纯新项目。预计未来供应保持增加趋势，集中上市时间大概在11月中下旬。

3、成交量价：成交量连续6周下滑   镇区周成交全线跌破100套  

上周东莞全市住宅成交434套，面积约5.37万㎡，环比下降8%。东莞新政效应持续发酵，楼市进入低潮期，成交特征有：1、住宅成交连续6周下滑， 11月7号-13号住宅日成均交量皆仅为62套，与新政当周日均约为128套的量形成鲜明对比。2、33个镇区上周成交全线跌破100套，其中成交套数个位数有15个镇区，7个镇区零成交。3、别墅供应有所放量拉动成交上涨，表现在三正公园里等项目，而海逸豪庭持续签约，稳居别墅排行榜首。