瑞峰：东莞楼市2009年回顾及2010年预测分析报告

2、价格：

——成交价格结构性上涨，09年东莞楼市相对理性

09年东莞商品住宅签约均价6263元/㎡，签约面积约567万,成交金额约355亿，其中普通住宅签约量约498万㎡，全年签约均价5587元/㎡,别墅与类别墅项目签约69万㎡，签约均价12193元/㎡。考虑到别墅项目受资源、产品等的影响因素，导致价格差异性较大，因此选择以基本需求更贴切的普通住宅成交情况更能客观反映房地产市场价格走势。2-6月刚性需求爆发，楼市的小阳春使楼价得到修复性上涨，随着存量快速消化后，新增供应量相对不足，市场出现供需结构性失衡，市场上大户产品成交比重在加大，导致价格结构性上升；十一前后，城区受关注项目的集中上市促成第二波刚性需求得到释放，拉升整体成交均价，11月部分中低端产品入市，签约均价有所回落；12月受个盘影响，普通住宅签约均价破6000大关，全年普通住宅签约价格最大增幅约16.3%，东莞楼市相对理性。

3、累计存量：

——09年存量快速消化，短期有效供应支撑不足

根据东莞市瑞峰置业市场研究中心的统计数据显示，截止至12月31日，结合本年度的新增供应量和成交量，09年消化存量约142万平方米，东莞商品住宅存量约为447.59万平方米，若不考虑未来新增供应量的影响，剩余存量吸化周期为9.5月，今年以来存量得到有效消化，供求压力得到一定的缓解。

4、潜在供应量

——楼市向好，项目加速动工，2010年形成有效供应

在楼市向好的情况下项目加速动工意愿增强，根据东莞市建设网上新开工项目统计显示，09年四个季度新开工量上升趋势相当明显。

而从新开工量与新增供应量对比图中可以看出，按照正常的开发周期计算，由于预期的滞后性，07年新开工量正常运转的情况下，基本在08年形成有效新增供应，08年楼市进入调整期，开工进度放缓，新开工量在09年转为有效供应总量在减少，预计延缓到2010年，加上09年的新开工量，2010年预计新增供应量将达到700万㎡，为2010年供应提供有效支撑。