瑞峰：东莞楼市2009年回顾及2010年预测分析报告

2010年东莞楼市预测

预测一：2010年总体供应量达到1000万㎡以上，全年需求量不会超过09年，预计450-500万㎡。

得益于09年楼市向好行情，项目动工进程加快，加上当前存量，预计2010年总体供应量依然达到1000万㎡以上。08年积压大半年的刚性需求在09年得到有效释放，导致09年成交放量。10年依然以刚性需求为主，全年需求不会超过09年，预计450-500万㎡。

预测二：全年价格企稳在6字头，升幅预计在5%-10%。上半年价格依然会有小幅上扬，下半年受通货膨胀预期加大影响，加上可能出台的利率调整带来的不稳定性，价格向上动力缺乏。

09年12月东莞普通住宅签约均价已破6000，发展商资金回笼充裕，促销力度不会太大，价格相对企稳。加上供应相对偏紧，高端产品对价格拉动作用，上半年价格依然会有小幅上扬。

下半年随着供应量放大，信贷和货币供应偏热，通货膨胀预期加大，利率调整政策可能出台带来的不稳定性，市场观望情绪将深化，价格向上动力缺乏。

预测三：改善型住宅占成交比重增大，吸引更多的投资需求。

受二手房营业税优惠政策调整和二套房贷首付4成政策的出台，中央政府打压投机市场意图明确，中小户型投资受到抑制，投资需求有可能转向高端住宅或别墅项目，改善型住宅市场活跃。

预测四：穗莞深城际轨道、东莞大道延长线等一系列完善路网工程，必定拉动区域经济发展，同时带动房地产市场。

2009年，市政府大力加强路网建设，城际轨道、轻轨R2线、东莞大道延长线等工程相继动工，穗莞深同城生活指日可待。东莞大道延长线，东江大桥等市内路网建设，进一步推动了东莞城镇一体化，同时惠及周边的道滘、洪梅、虎门、石碣、塘厦等镇区房地产市场发展。

预测五：东城20项重点工程、“三旧改造”、南城区鸿福商圈的逐渐成熟，有效拉聚本土高端消费力，拉动东莞商业发展。

城市规划方面，8月东城启动了20项重点工程，涉及“三旧”改造、高新科技工业、农业开发、民生工程、城市配套建设、商贸发展、房地产建设等7大领域，总投资超过140亿元。此外，南城鸿福商圈的日渐成熟，总部经济群的定位确立，有效拉聚了东莞本土的高端消费力，推进东莞商业的发展。

预测六：下半年营销力度加大，促销活动相对增多

从开发周期计算，新开工项目将集中在下半年面向市场，届时市场供应量相对充裕，消费者选择空间提升，营销力度加大，促销活动将会相对增多。