瑞峰：东莞楼市2009年回顾及2010年预测分析报告

5、市场状况：

供需结构性失衡

——自住户型供应缺失严重，大户型产品供过于求

房地产市场向好，供应出现偏紧，存量迅速消化，年中东莞房地产市场出现供需结构性失衡情况，尽管在十一前后以自住需求为主的项目相继入市，适度地缓解供需结构矛盾，但当前城区可选择性自住户型依然短缺，新入市项目受关注程度高，尤其二、三房为主的项目，销售情况较热闹。

 
从09年新增供应面积区间与成交类别比重两图表可以看到，自住需求为主的普通洋房占成交比重的75%，全年成交37432套，而09年面积区间在70-130㎡的户型新增供应仅18812套，也就是说，09年全年透支年前自住需求产品存量接近2万套，造成供需结构性失衡，尤其在7-8月份，城区2-3房产品可选择性少。相反，进入09年以来，改善型住房供应比重达29%，供应接近10000套，而成交占比重仅10%，共约5000套，改善型住宅供过于求，存量消化压力较大。

改善性住宅活跃

——通货膨胀预期下，改善型住宅市场向好

考虑到高端住宅和别墅项目因其资源、产品等因素的影响，价格差异造成签约均价走势波动较大。09年在通货膨胀预期加剧的经济环境下，改善型住宅的稀缺性得到投资者的认可，成交逐渐释放。