顾云昌畅谈2011年中国房地产的真相和“三字经”

     三个目标

     国家为什么要发展房地产，怎样发展，发展怎么样的房地产，中国政府在思考，世界各国政府都在思考，发展房地产要兼顾三个目标：1、社会目标;为什么要发展房地产，联合国30年前提出世界各国政府必须遵循的目标，就是人人享有适当住房。是人人有房住，但不是人人有房产，“适当”两个字在不同国家标准不一样，不同发展阶段标准也不一样。2、“适当住房”，就是在盖房过程中要适当，不能太奢华，30年前联合国对各国政府提出要求，中国政府通过多少年努力，中央政府提出要住有所居，实际上这个意思和联合国提出意思差不多的，意思也是人人有房住，不是人人有房产。到现在为止，没有一个国家可以实现这个目标，包括美国、英国都没有，中国相差更远，因此，我们需要更加努力。

      在次贷危机之前，美国有一百万家庭是无家可住的，还有相当一部分房子是“泡在水里”的，这样一些房子家庭的市价低于他们欠银行的债务，譬如评估只值20万，但欠银行是25万，这样的家庭有1500万，每个有3亿人口，就说明了有15%的家庭是这样的，还有300、400家庭的房子已经被银行收走，因为他们没有办法还钱，因此收走了。

    回顾过去60年，我们经过两个阶段，改革开放前是全保障方法，但根本保障不了，在98年出台新的住房制度改革方案，房改方案出台之后，变成商品化了，原来保障不够，而商品化的时候没有保障了，这就国家需要改变策略了，解决住房问题必须两条腿走路，一方面解决商品房，一方面解决保障房，要达到目标必须两条腿走路，才可以解决住有所居的问题。

      第二个目标是经济目标。我们如何发展房地产呢?结论就是要健康发展，我们要建立健康房地产市场，健康的楼市，为什么要提健康发展呢?因为房地产量很大，房地产经济在国民经济分量太凸显了，我们发现20、30年代在亚洲国家出现的金融危机 都和房地产有关系，美国的次贷危机也是房地产环节出问题，金融危机也是房地产泡沫吹大和破灭。我举一个例子，我花300万，向银行借700万买1000万的房子，想赚钱的，最后泡沫破裂了，只值320万，但在欠银行1000万了，开始首付的已经打水泡了，而还欠银行，一下子就变成负资产阶级了，房地产市场主要通过银行的借贷，买房者60%以上通过银行按揭的，因此必须通过金融杠杆撬动，美国次贷是零撬动，使市场迅速扩大，造成市场供求不平衡，供不应求的时候房价越上涨，导致越炒越高，最后房地产泡沫起来了，但等到房价上升之后，没有能力支付的人就没有能力支付利息，泡沫就破裂了，因此要把握好金融杠杆，在调控当中，首付款提高，利率也提高会使市场过热降温。如果市场出现房价上涨过块，需求旺盛的时候需要调控利率，调整首付款，现在我们规定第三套房不贷款了，买第三套房一般是投资者，市场不欢迎这样的投资者，因此要保持房地产健康发展，金融杠杆的力度大小很重要。

     第三个目标是环境目标建房消耗很多能源和资源，中国又是房地产大国，全世界每年新建的房有一半在中国，建造量是世界的一半，盖房子和使用房子消耗的能耗等于全社会总能耗的40%，这表明我们需要节能减排，要发展绿色建筑，用低碳技术盖绿色建筑，建百年住宅。全世界各国政府目标是一样的，中国也不一样，我们调控归根到底要兼顾三个目标，一个是让人人有房住，同时要保证房地产健康发展，而且还需要在发展过程中考虑到资源节约，环境友好，绿色发展。以后关注发展的话，必须注意中央、地方出台的政策，这些政策都围绕以上三个目标制订的。