顾云昌畅谈2011年中国房地产的真相和“三字经”

    三种定位

   调控目的是让大家有房子住，房地产能健康发展，而调控目标定位是什么呢?什么的调控才是成功的呢?现在全社会目标认识不一致，现在有三种目标定位：1、遏制过快上涨，国务院在国4条讲坚决遏制部分城房价上涨过快，也就是说上涨不是很快了，政府也达到了调控的目的。

    中国房价从2000年进入市场买房以来出现过两次下降，其余时间都是上升的，2000—2003年上涨速度3%—4%，2004年上涨15%—16%，2005年上涨16%—17%，2006年上涨25%，07年又上涨10%多，08年也基本平稳，09年又出现的一个高峰，上涨了23%。2008年的时候出现了下降，当时开奥运会，房地产价格首次出现环比下降，连续7个月环比下降，这是首次连续7个月的环比下降;第二次环比下降是今年6月份，今年3月份之前延续去年房地产上涨过快的势头，4月份环比上涨1.4%，然后出现国4条，5月份房价顿时变上升0.2%，6月份0.1%的负增长，7、8月份持平，9月份上涨0.5%，10月份上涨0.2%，两个月上涨0.3%。这是中国今年房价情况。

     很多人问我什么时候新政策再出来，我们有了一个新政“依赖症”，他们认为房价下降了才达到调控的目标，有人说下降是调控目标，但下降多少是目标呢?目标是没有办法统一的，因此社会对房价调控有各种看法的，是说不清楚的，比较模糊，这就是两种不同的意义。

     在我看来，还有第三种目标定位，这个目标定位是总理说的，他说“合理价位”，房价达到合理价位是有道理的，但什么是“合理价位”呢?北京的合理价位和东莞是两码事，而东莞和梅州的合理价位也是两码事，每一个人心目中的合理价位都不一样的，这说不清楚的。我们应该把调控目标定在合理价位，即使短期实现不了，长期必须要调控到合理价位，这才让大家满意。

    我讲一个“T恤衫理论”，大老板穿的是1000多的T恤，而很多员工穿的是200元的T恤，农民工穿得更便宜，但始终没有人说T恤的价格上涨得很快，这个市场是健康的，而大家对房地产意见很大是因为结构不合理，是因为保障房比例太低了，所以这个是房地产推动的主要动力，如果保障房占全社会30%，在北京、上海占50%，高收入家庭买高档商品放，中低收入家庭可以买经济适用房，如果达到不同收入家庭买得到，租得起和他们匹配的房子，这个时候是不是就能达到合理价位了?而现在是没有达到的。

    如果保障房占到30%—50%，如果综合这些房子的价格，全国房价就等于下降很多的，如果光盯着商品房市场，即使房价降50%的话还买不起，我们关心房价下降的人恰恰是房价降了一半都买不起的人，现在中国如果让房地产健康发展，归根到底是调整结构，进行大结构调整，“十二五”里面讲下一步发展主题是科学发展，主线是转变发展方式，调整结构，房地产同样面临调整结构的重任，老百姓与其关心商品房价格，还不如高度关注保障房建设，高度关注结构调整，如果都调整了就让大家各自关注各自的价格，我认为中国楼市出路可能就是在这点上。

     现在中国老百姓都关注商品房市场，我们还需要关注保障房市场，同时还需要关注小产权市场，城中村和地下室这个能 解决三分之一城市居民居住问题，我们应该尽快解决小产权问题，现在很多地方都拆城中村，但需要慎重考虑，因为如果没有城中村，我们农民工能住到哪里呢?中国就是包容性增长，农民房让农民自主经营，我们解决新市民的问题，包括大学生也需要住这些房子，我们还需要注意地下室市场，北京有100万人住在地下室，因此，商品房市场要平稳发展，保障房要大力发展。

    现在限购了，把购买力压缩了，以后的购买力会更加强烈，我们会绝对防止的，反弹是因为供应量不足，今年18.5万公顷的供应量基本完成的话，对明年、后年住宅供应是大大放开了，强烈反弹可能性就大大降低了。第二是需求方面，现在需求旺盛是由于投资无门，现在国务院出台了“新36条”，鼓励民营资本向9大产业转移，如果做得好会把民间资本往9大行业进驻，同时还需要股市好;现在有些有钱人为了实现货币增值保值，他们不得不买楼，他们买了楼会产生供不应求，又导致房价越来越高，而现在开发商融资渠道和狭窄，一方面，有钱人没有投资渠道，而开发商又缺少融资渠道，能不能把有钱人的钱通过一定渠道引给开发商，既解决投资渠道，又解决融资渠道，这是非常好的。这说明我们房地产金融创新很滞后。