顾云昌畅谈2011年中国房地产的真相和“三字经”

   三种原因

   造成中国房地产价格上涨很快，大家意见很大的问题有三种原因：1、两个不足;2、两个过;3、两个缺乏。

    首先讲第一个原因：两个不足。这讲的是供应，市场是供求关系综合，研究房地产就是研究市场供应关系，首先是供应总量不足，第二是保障房不足。这几年我们卖掉的房子远远多于竣工的房子。为什么供应会不足，主要是缺乏土地。我们土地越来越紧张了，土地供应有很多环节遇到问题，因此地方政府有意无意会控制土地供应量，因为土地是政府垄断的。由于土地供应问题，造成了很多城市开发量跟不上需求量，相关部门也提到我们土地供应不足，因为国家土地供应部门在2010年供应18.5万公顷的住宅用地，2009年土地供应量是17.9万公顷，未来是提供的3倍多。第二是保障房不足，到目前为止，我们一共盖了多少保障房呢?大概在总供应套数的5%—7%，5%是给真正需要保障的家庭，还有2%盖起来给不符合保障家庭使用的，保障比例在全世界相比是比较低的，为什么会造成保障房不足呢?这既有政策原因，也有体制原因。政策原因是因为刚开始搞房改的时候，我们住宅供应体系要实行这样一个原则，对不同家庭实行不同的供应政策，低收入家庭提供原住房，中等收入家庭买商品房，但由于刚刚开始搞经济适用房是只售不租，对于这样的做法专家、学者都提出批评，要求取消经济适用房，这样导致政策出现变化，大概在2007年的时候经济适用房不再面向中等收入家庭，而变成面向低收入家庭，这导致数量大幅度下降，因为低收入家庭是很有限的，而盖这么多经济适用房是不行的。因此，经济适用房占总投资的14%下降到前年的4.6%，这样就导致了保障房不足。

      第二个后果，原来想靠经济适用房解决中等收入家庭一下子蒙掉了，变成被人遗忘的角落，这样的家庭很多人是80后，他们的收入远远跟不上房价上涨，网络媒体对房地产市场意见很大，最大意见是80后，一个准备结婚的年轻人因为买不起房子而不能结婚，这是政策上的疏漏问题。还有体制问题，土地征收之后卖给开发商价格比较高，客观上导致经济适用房，保障房供应不足，因此需要加大供应总量，特别是要加大保障房供应量，要解决80后群体住房问题。在两个不足的同时，需求方面恰恰是过旺，首先是流动性过剩，贫富差距过大，这样导致房地产需求特别旺盛。什么是流动性过剩?意思是银根松了，钱多了，这些钱都是中国人民银行印的，他们为什么印那么多钱呢?为什么要印呢?他们不是瞎印的，他们必须要印这么多钱?这里面有一个流动性理论问题，意思就是一年在社会上流动货币太多，有一个外部流动性问题，原因之一就是外汇储备，我们中国是世界外汇储备第一，这些钱是出口赚的钱，之后换中国钞票，中国人民银行印钞票之后把外汇收回来，这就造成流动性过剩。

     同时还有热钱，在人民币升值过程中，许多热钱会滚滚流入，大家知道香港是外汇进入中国的渠道，热钱进来又会增加流动性，美国现在又发了很多国债，这样会增加流动性，突然间多钱就导致通货膨胀，通货膨胀就是流通的货币膨胀，流通性过剩的时候肯定是房价上涨过块的时候。现在不是黄金涨了，也不是房价涨了，而是纸币贬值了，因此大家都来投资房地产。

     我们还有新增贷款，今年是接近8万亿的贷款，形成大量的流动性过剩，贷款增加了会增加流动性，现在我们国家超过美国的货币储量，而GDP只有美国的三分之一，所以就涨价了，因此房价上升是流动性过剩导致的。

     我在09年上半年观察房地产，是否能通过房地产拉动经济的时候突然发现房子不够卖了，买的都是投资者，财富阶层意识到通货膨胀，因此把钱转化成房子，小企业家把钱也拿出来买房，大企业觉得买房不过瘾，他们都买地，而国有企业也大量买地，因此导致09年房价上涨，一直上涨到今年的4月份。这样流动性过剩情况下就导致社会上贫富差距扩大。中国10%的富裕阶层拥有社会上40%资产，最穷的10%人拥有社会上1%的资产。

    我们的经济系数已经超过国际警戒线，超过0.4就超过国际警戒线，如果达到0.5就会造成起义，因此我们把差距缩小作为“十二五”规划的起点，差距缩小了对楼市也有好处。