8月东莞商品房量价齐跌 住宅成交均价8505元/㎡

    ▲“金九银十”中大户型占据市场主流，紧凑户型依然匮乏。

    从“金九银十”即将上市的项目来看，无论是城区还是镇区，中大户型仍然是潜在供应的“主角”，这些项目主要有：莲湖四季豪园110-260㎡、中信凯旋公馆130-180㎡、锦绣山河三期560-700㎡工艺独墅、世纪城贝利湖150-170㎡、中信森林湖兰溪谷218-338㎡大平层、江南第一城130-160㎡、花样年君山223㎡复式产品等。刚性需求的中小户型今年一直处于偏紧状态，预计9-10月有部分项目的补充，这些项目推货主要是中小户型+大户型，这些项目有：景湖荣郡80-140㎡、金域华府二期75-158㎡、大朗碧桂园82-89㎡、大运城邦二期75-130㎡等；而公寓项目预计共有两个，分别是东城的怡丰公寓、常平的联冠广场，总的货量在3.80万㎡左右。

    ▲“金九银十”是年底前最好出货时机，开发商宜“以价换量”获取主动权。

    进入9月，“金九银十”年底之前最好的营销节点，预计部分中小开发商会逐渐让步价格争取主动权，希望在年底到来之前尽早完成全年销售目标，从周边城市的深圳、惠州就有不少楼盘取得成功，尤其是深圳的莱蒙•水榭春天、惠州的碧桂园•十里银滩等等楼盘，由于限价或限购预期等各方面的原因，开发商对楼盘价格做出大幅度的让步，短期之内几乎卖完；从政策环境来看，近期住建部表示不会直接公布限购城市名单，可见东莞的限购预期已被削弱不少，但仍然不能完全排除悬在上空的限购，毕竟政府对楼市行情实行的是动态监控，当前更为明智的举措是借“金九银十”契机大胆地随行就市定价，以谋求快速出货回笼资金、跑赢大市，获取主动权。

    ▲购房者对限购预期敏感度下降，中低端楼盘急需突围。

    2011年至今，东莞已经卷起三次限购即将到来之风，并且似乎越传越真，最新8月限购风声再次刮起，部分开发商也借机积极加推新品，楼盘营销活动亦是一浪高过一浪，不少港台明星“你方唱罢我登场”，但商品房成交依然没有摆脱淡季的禁锢，究其原因，大户型豪宅当道，楼盘后续出货能力有所放缓固然不可忽视，更深层次的原因则是，本次东莞限购风声袭来，购房者对政策预期的敏感度在不断下降，短期之内入市的紧迫性趋弱，市场交投氛围有所放缓，在“金九银十”到来之际，尤其是购房者对其价格认可度不高的中低端楼盘，要想取得显著的出货量，拿出实实在在的优惠才是促进成交的有力保证。