东莞第三季度楼市供需两旺 以价换量效果渐凸显

     近年来，东莞楼市起伏不定，其中别墅的供需比变化幅度最大，特别是08年是供需失衡最严重的时期，09年之后稳步回落，而11年随着镇区别墅的增加，尤其是黄江金地湖山大境、高埗新世纪颐龙湾、大岭山万科•麓湖的集中上市，别墅交投氛围较为活跃，最新三季度供需比为1.32。东莞的公寓类产品，由于长期缺乏足够货量，一直呈现供不应求的局面，11年三季度供需比仅为0.18。此外，普通住宅方面，由于占据最大的市场份额，更能反映整个市场的走势，09年以来供需比持续走低，供应偏紧也直接制约成交的放量，直到11年3季度，特别是9月份，随着供应的集中爆发，供需比迅速攀升到1.64，想要化解出货压力，需要开发商在价格上做出更多让步。

    （五）价格分析

    从分季度看住宅价格仍然高企，但具体到月份，近期价格逐渐回落。

    除别墅之外住宅价格全面回落，9月住宅价格为8172元/㎡，环比下降3.92%。

    2011年9月东莞各物业成交量价情况（单位：元/㎡）：

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年1-9月东莞住宅价格为8381元/㎡，2010年1-9月份7492元/㎡，同比上升11.87%；其中9月份住宅价格为8172元/㎡，环比下降3.92%，价格回调幅度逐渐放大。

    除别墅、商铺价格环比小幅上升之外，其他物业价格都出现不同程度的回落态势。9月是传统楼市旺季的前期，淡季累积的部分客户，在“金九银十”优惠折扣加大的情况下，打破观望踊跃入市；此外，部分开发商积极祭出超低开盘价，也迅速提升整个市场的购买气氛。

    对东莞楼市后市来看，虽然房价冲高回落的趋势逐渐明朗，东莞的限购预期逐渐被淡化，但“金九”已过，接下来的“银十”将是开发商年底前为时不多的出货机会了，不排除越来越多的开发商进入“以价换量”的阵营，从而扭转被动的局面，完成全年销售目标。