东莞第三季度楼市供需两旺 以价换量效果渐凸显

    （七）后市展望

    ▲东莞十一黄金周成交攀升，“银十”开局良好。

    2011年国庆黄金周全市商品房成交面积为9.77万㎡，比去年同期大幅上升75.72%，成交金额为8.27亿元，比去年同期上涨106.38%；其中商品房住宅成交9.71万㎡，比去年同期上升76.55%，合计成交926套。

    由于签约成交数据相对实际成交数据大约会滞后1-2周的时间，因此签约数据不能反实时成交情况，但签约数据与去年同期仍有一定可比性，对于把握市场的整体趋势影响不大。今年黄金周相对去年而言成交量大幅攀升、价格高企，究其原因，单个楼盘近期热销，成交量大，如大朗碧桂园、万科•金域华府、新世纪颐龙湾等等；其次，9月底成交的高价楼盘推迟到国庆期间签约，也导致国庆期间签约价格高企。

    2011年国庆黄金周（10.1-10.7）东莞市商品房成交总体情况：

    ▲供应爆发，库存攀升，开发商出货压力仍然巨大。

    “金九”已过，“银十”到来，开发商继续抓紧时机推货，楼市延续高涨的推货量，仅仅9月新申请领的预售证，商品房就达到137万㎡，还有相当多楼栋、户型产品没正式推出，加上庞大的存量，截止9月31日，东莞商品房存量再次攀升到600万㎡的关口，尤其是合拼户型方面，竞争越来越激烈，并且是开发商普遍难啃的骨头，所以接下来的几个月，开发商依然有较大出货压力。

    ▲“以价换量”将成为共识，价格调整范围拟扩大。

    随着大朗•碧桂园、金地外滩8号、中信森里胡•兰溪谷等等楼盘的打折优惠增多，价格调整范围将继续扩大，“以价换量”成为市场共识，要获得较高的开盘销售率，价格让步是开发商要采取的一种方式，可以预见，部分完成全年业绩还差之深远的开发商，将成为下一波打折的主力军；其中完成业绩较差的开发商，主要有中信、光大、益田、中惠、金地、联华等等，目前已经采取措施的有中信、金地，旗下价格有所调整的楼盘，短期之内都取得十分理想的销售量，这对其他开发商形成更加压力，对后市的走势具有一定昭示作用。

    ▲高折扣将成为激发前期淡季累积客户的有效手段。

    第四季度，楼市传统销售旺季并未过去，“银十”已经正式到来，市场上的货量将十分充足，竞争压力如影随形，而前期淡季累积的部分客户，在折扣加大的情况下，可望打破观望踊跃入市，开发商可以有针对性的通过增加供应、扩大优惠的方式双管齐下，充分激发他们的购买欲望，使楼盘销售情况能够脱颖而出。

    ▲东莞房价冲高回落，限购预期被削弱。

    对于后市东莞楼市走势，由于当前东莞房价已经冲高回落，并且得到有效控制，最新的9月份，除别墅之外住宅价格全面回落，全市住宅价格为8172元/㎡，环比下降3.92%，已经下探到8200元/㎡的政府警戒线下方，限购预期被削弱。

    ▲二手房停贷市场转淡，增加一手房出货机会。

    由于近期东莞银行二手房逐渐停贷限贷的缘故，致使部分购房者被无情拦截，并重新流回一手房市场，开发商可以借此机会，加大楼盘打折优惠的幅度，增强楼盘性价比，从而扩大目标客户群，实现出货。此外，对于有二手房门店资源的代理商而言，二手方面可以积极转介客户到二级市场公司代理项目，拓宽业务渠道，增加收入，实现二三级的联动双赢。