东莞楼市金九银十后陷深度观望 后市成交仍乐观

　　据东莞中原研究部监测数据显示，9月份以来，东莞二手房成交量逐步下降，从8月份的3301套下降到9月份的3000套，再进一步减少到10月份的2362套，二手房成交下行的趋势十分显著。究其原因，一方面，银行利率上调，个人贷款申请难度增大，放款时间延长;另一方面，随着一线城市降价潮逐渐向二三线城市传递，东莞二手购房者观望情绪浓重，入市现象减少。二手房成交的不景气也殃及池鱼，二手中介门店关门数量增多。在城区的一些片区，二手中介门店关门率接近一成，成为当前楼市下行的一个真实写照。

　　7、9月份以来，东莞住宅库存面积屡创新高。

　　从上图可以看出，自9月份以来，东莞住宅库存面积在逐渐上升，从8月底的384.98万㎡，上升至9月底的449.52万㎡。尽管在10月底有所回落，但11月份很快又进一步攀升。截至11月10日，东莞住宅库存面积达到452.04万㎡，创下了近两年半以来新的高度。库存面积的屡创新高，深刻地反映了当前楼市成交的不景气。

　　三、东莞楼市下行原因分析

　　1、货币政策从紧，开发商资金链吃紧，购房者置业资金受限。

　　当前全国楼市开始下行，直接原因就是近两年来银行银根逐步收紧。2011年以来，央行先后6次上调存款准备金率，3次加息，随着央行的一系列动作大力收紧流动性，开发商资金链大大吃紧，与此同时，房地产信托融资额也在持续减少。由于开发商的销售回款远远不能满足其要求，开发商投资开发资金严重受阻。受此影响，6月份以来，东莞土地市场流拍地块增多，溢价现象大幅减少;而另一面，东莞商品房开工面积也在逐步放缓。从购房者方面来看，今年以来二套房首付提高，房贷利率上浮，购房门槛大大提高。另一面，银行房贷额度也受到限制，导致不少有首期支付能力的购房者置业计划受阻。鉴于目前国内通胀水平仍然较高，短期内货币政策仍将从紧，银行银根收紧的状况不会有太大改善，这对东莞楼市成交形成了较大阻碍。

　　2、一二线城市房价松动，东莞购房者对房价下降预期较高，观望情绪浓重。

　　继今年5月北京、深圳等地个别楼盘相继降价之后，到10月下旬，从一线到二线城市、从华东、华南到华北区域，包括中海、万科、龙湖、恒大等在内的各大开发商，集体拉开房价下行的序幕，部分楼盘价格降幅超20%，降价范围波及城区和郊区。一时间，全国楼市颜色剧变，降价风潮山雨欲来。

　　一二线城市的降价潮也迅速向三四线城市传导，由此给东莞楼市带来严重的观望氛围。由于对房价下降预期较大，购房者入市现象大幅下降。不少楼盘来访量大幅减少，本就寥寥无几的来访客户当中出手者更是凤毛麟角，由此带来的直接后果就是东莞楼市成交大幅下滑。由于购房者普遍存在着“买跌不买涨”的心态，因此如果开发商降价幅度不大，成交也不会有较大起色。由于这股全国性的降价潮正在发展当中，后市走势尚未明朗，这也注定了短期内东莞市场的观望氛围不易被打破，在东莞房价尚未有较大调整的情况下，楼市成交的僵局恐将维持一段时间。