东莞楼市金九银十后陷深度观望 后市成交仍乐观

　　10月中下旬开始，东莞住宅成交已经出现明显的衰退，很多楼盘来访量明显减少，项目销售速度显著放缓，一些项目甚至出现过好几周销控表挂零的尴尬。然而，东方不亮西方亮，在东莞住宅市场一片哀鸿遍野之际，近几个月来商业地产表现抢眼，成为了淡市中的亮点。由于调控政策不针对商业地产，近几个月来东莞投资客渐渐撤出住宅市场，将资金投入到商业地产当中，一时间商业地产逆市飘红。从上图也可以看出，9月份开始，商业地产已经开始升温，10月份大幅放量成交套数446套，成交金额为4.80亿元。一些开发商通过推售商铺来回收资金，并且取得了良好的效果。典型案例如万科地产，其旗下位于长安镇的万科广场项目，10月份商铺成交14套，回笼资金1.04亿元。可以预见，在住宅市场一片萧瑟之际，将会有更多的开发商通过推售商业地产来回笼资金，四季度商业地产将迎来成交放量。

　　4、12月下旬至元旦前后，由改善需求带动、刚需大举入市，市场将迎来一波反弹。

　　从12月下旬至新年元旦前后，随着圣诞节及元旦营销节点的到来，东莞楼市将迎来一波反弹。本轮反弹的特征是由改善需求带动、刚需大举入市所构成。一方面，年末企业主资金回笼，企业高管年终奖金发放，大户型改善型产品尤其是豪宅将迎来成交放量;另一方面，由于银行限贷，刚性需求压抑，但随着年底节点的到来，货币政策会适当宽松。此外，到时会有不少开发商为了冲刺任务，会在元旦营销节点做出较大的让利，11至12月期间压抑的刚性需求在此时将会得到较大程度的释放。第三，随着2012年的到来，此前由于上年银行房贷额度发放殆尽，而未能申请到房贷的购房者，将重新获得放贷资格从而完成购房。另外，上年由于单价过高延缓网签的高价位楼盘，以及一些由于备案价格不符合规定的楼盘，新年过后重新报备从而获得签约资格，这些楼盘将得以陆续完成签约。因此，届时楼市成交将迎来反弹。但随着春节的临近，明年1月中下旬过后，楼市成交将再次跌至冰点。

　　5、明年3-5月，随着被政策压抑的需求持续释放，后市成交仍然乐观。

　　第一，2010年4月，“新国十条”出台，东莞楼市陷入近四个月的观望，当年住宅成交量仅有441万㎡，比2009年的552万㎡下降近20%。2011年1月，“新国八条”出台，随后存款准备金率、利率不断上调，9月份房贷利率提高，10月中下旬后受一线城市降价潮的影响，东莞楼市再次陷入观望。可以看出，近两年来，东莞楼市需求一直被压抑，远未充分释放。随着时间的推移，市场对政策、观望的逐渐消化，市场需求也将逐渐释放。因此，明年3-5月份，由于被压抑的需求的继续释放，后市成交仍然看好。

　　第二，据东莞中原研究部监测数据显示，今年四季度至明年上半年，镇区的普通住宅项目将陆续上市。由于这些楼盘户型刚需、定价理性，契合了市场的刚性需求，因而销售前景也较为乐观。事实上，今年下半年以来，东莞楼市也不乏这样的案例，如大朗碧桂园、新世纪颐龙湾、碧水天源、新时代家园、麒麟湾等镇区项目普遍销售情况良好。明年3-5月份期间，这些新上市的镇区刚需楼盘将能够促进东莞楼市的成交。

　　第三，由于通胀水平逐渐回落，四季度至明年年初货币政策或将相对宽松，明年年初不排除下调存款准备金率的可能。由于明年年初银行方面资金较为充裕，房贷指标供应相对充足，购房者申请房贷难度也比今年四季度要小。而且，春节过后也正是购房者手中资金相对充裕的时期，这些对东莞楼市成交都构成利好。

　　第四，随着一线城市楼市的下行，广深等城市将产生挤出效应，置业资金流向周边二三线城市。由于东莞仍属价格洼地，对广深购房者仍有吸引力。尽管从绝对数来看，2011年进入东莞的深圳客有所减少，但10月中下旬以后后，又出现增多的迹象。在东莞本地需求陷入观望的情况下，凤岗、松山湖等临深镇区的表现有力地支撑了东莞楼市。因此，从相对数来看，10月中下旬后临深镇区的成交比重不减反增。随着明年年初广深楼市的逐渐见底，不排除有更多广深客进入东莞楼市的可能。因此，明年3-5月，东莞后市成交仍然较为乐观。

　　中短期东莞楼市量价走势展望：

　　2011年，东莞房价长期徘徊在8200元/㎡左右，给东莞房价调控带来较大压力，究其原因，主要是由于近两年东莞豪宅项目众多，从而拉高全市房价。据东莞中原研究部监测数据显示，2011年前10月东莞普通洋房成交均价为6247元/㎡，豪宅(豪宅洋房和别墅)成交均价14334元/㎡，因此平均下来，东莞房价长期徘徊在8200元/㎡左右，但这一状况，或将从2012年得到改变。由于2009年以来，东莞土地市场成交地块多位于镇区，地块容积率普遍较高(高于3.0)，项目舒适度下降，因而打造成豪宅项目可能性较小。豪宅项目的减少，将使得东莞房价有所下降，这样一来，既促进了楼市的成交，也能减轻将来房价调控压力。随着镇区普通住宅项目的集中入市，镇区潜在需求将得到激活，再加上近几年来东莞被调控政策压抑的需求持续释放，中短期来看，东莞楼市量价或将出现量升价跌的局面。