东莞楼市金九银十后陷深度观望 后市成交仍乐观

　　供需面：近两年来东莞楼市需求一直被政策压抑，后市需求潜力巨大。

　　从需求来看，近两年来，东莞楼市需求一直被调控政策压抑，远未充分释放，后市需求潜力巨大。从供应来看，截至11月10日，东莞住宅库存面积达到452.04万㎡，创下了近两年半以来新的高度。另外据东莞中原研究部监测数据显示，截至10月31日，东莞商品住宅潜在供应面积为714.83万㎡。与广深等一线城市不同，东莞楼市刚性自住需求占据主导地位，这一特征也就决定了东莞楼市成交不会产生大起大落，纵然市场产生数月的观望，但终究会释放出来。就目前而言，东莞商品住宅供应还是处于偏紧状态，但后市潜在可售量巨大。只要市场新增供应充裕，东莞楼市后市成交是相当可观的。

　　市场趋势展望：

　　1、市场陷入深度观望，短期内楼市成交或显著下滑。

　　7月淡季期间，东莞楼市再传限购传闻，彼时市场已现观望苗头。金九银十期间，尽管个别项目表现极为突出，楼市总体成交非常可观，但多数楼盘仍是看客多、出手少，观望氛围较浓。10月下旬，全国楼市颜色剧变，从一线到二线城市、从华东、华南到华北区域，包括中海、万科、龙湖、恒大等在内的各大开发商，集体拉开房价下行的序幕。随着一二线城市的降价潮向三四线城市蔓延，东莞市场也陷入深度观望，不少楼盘来访量大幅减少，本就寥寥无几的来访客户当中出手者更是凤毛麟角。

　　由于是全国性的降价潮蔓延，东莞市场这一波观望潮无论是广度还是深度，都是近2年来所罕见的。由于对楼市降价预期很大，在目前东莞楼市还没出现大规模的降价潮之际，楼市成交将明显下滑。实际上，自10月份中下旬开始，东莞住宅成交已经连续4周回落，从1683套到998套、815套，再到751套，成交量节节回落。由于这一波观望潮紧跟全国市场形势且还在进一步的发展当中，尚未达到顶点，因此短期内东莞楼市成交陷入困境的现状不会有太大改变。

　　2、市场成交低迷，需冲刺年度任务的开发商将作出价格调整，降价范围有望扩大。

　　四季度东莞市场陷入深度观望，并且观望潮继续向大范围、高纵深进一步发展，楼市成交越发低迷。在全国一二线城市的降价潮向三四线城市蔓延的大背景下，东莞一些需要冲刺年度销售任务的开发商将对旗下项目作出价格调整。另外，众多开发商在年末都要面对银行贷款结算，企业员工工资发放等问题，在银行银根收紧的情况下，降价回笼资金的意愿也相对较强。这样一来，全市楼盘的降价范围有望进一步扩大。事实上，近几个月来，东莞已有不少项目悄然作出价格调整，降价幅度在3%-5%，据东莞中原研究部监测数据显示，9月份，东莞楼市降价幅度超过3%的楼盘所占比重为25.71%，10为27.68%，11月份则为29.13%，呈现小幅攀升的势头。具体到个盘而言，除了8月淡季期间的富通·天邑湾和金地·外滩8号以外，金九银十期间，中信森林湖·兰溪谷和深业·欧景城等项目先后加入降价行列，也斩获颇丰。

　　3、投资资金从住宅市场转向商业地产，四季度商业地产将成交放量。