合富辉煌：2009年4月东莞房地产市场分析报告

消化存货 08年始楼市下行调整，新增供应减少明显，楼市以消化存货为主。09年前4月全市新增住宅面积仅139.8万平方米，分别比07年和08年同期均减少两成左右。

成交井喷 08年四季度始，楼市利好不断，尤其“7折利率”令积压刚性需求迅猛释放，成交井喷。09年前4月全市住宅签约面积达174.7万平方米，比07年同期增加约一成，比08年同期大幅增加九成，完成了08年全年销售面积的一半。

资金回拢 08年初东莞楼市销售低迷，开发商资金压力明显，降价自救迫在眉睫，09年则资金压力减小明显，降价促销意愿减弱。09年前4月全市住宅签约金额约94.4亿元，比07年和08年同期分别大幅增加28.4%和75.2%。

房价回落 08年初东莞房价渐渐步入下行轨道，但整体均价仍高，房价经历一年下行调整后回落明显。09年前4月全市住宅签约均价约5404元/平方米，比07年同期上涨16.1%，比08年同期下降近一成。如剔除09年前4月产品质素比前两年同期提高影响，房价下降幅度将更大。

一.东莞大市整体供求特征

一）整体特征

4月供需齐升 销售量同比大幅增加超过1倍

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年4月全市住宅供应面积约46.1万平方米，约3732套，面积同比大幅减少超三成，环比增加约两成。如剔除3月份 “福利房”大量供应影响，4月份供应环比3月增幅要远远不止两成，增幅将达107%

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，4月全市住宅签约面积达59.48万平方米，约5500套，刷新07年楼市高潮后最高值。签约面积同比增加1.2倍，连续两个月同比增加超过1倍，环比3月略增5.1%。3-4月东莞住宅销售的激增主要归功于政策利好累积效应，压抑一年的刚性需求得到强烈释放。4月全市住宅签约均价约5475元/平方米，同比下降7.8%，环比略涨3.1%。如果剔除3月份“福利性房”低价影响，09年4月房价同比下降幅度要增大，而环比价格将持平。近期东莞楼市供应大幅减少，销售大幅增加，房价整体企稳，反映当前楼市供求压力在明显减少。

4月销售量达至07年7月最高峰后21个月以来最高值

如上图,纵观07年“9.27”以来，东莞房价整体处于下行轨道。08年全年各月成交较均匀。进入09年后，在利好政策累积效应刺激下，销售量得到持续增加，并且于4月份销售量达至07年7月最高峰后21个月以来最高值。09年前4月无论是供应还是销售均表现持续增加，当月销售量高于当月新增量，楼市供求压力在减小。