金信联行：二手楼市降温 首次量价双降（8月刊）

五、后市

1、房价走势

（1）整体房价的趋势是上涨的，但上行的压力非常大。主要是由于价格上去了，整体成交量却下来了，我们可以看到8月份环比20.56％的下降幅度已算比较大了，虽然有普通洋房供应出现断档和消费者等待金九银十新盘的大放量，但也说明消费者对高房价的承受能力还是非常脆弱的。

（2）目前城区的新项目都是近几年通过土地交易市场拿地，较高的地价成本和开发进度的放缓决定期售价不会走低。另外，从目前的供求格局来看，价格的结构性上涨还会持续，普通洋房的供应断层必定使后市城区的普通住宅的价格维持在一个较高的水平。近几个月来，高价地频现，碧桂园等知名开发商来莞竞地，土地市场渐热，必然会给市场的房价以支撑，总部经济规划出炉也使得南城的诸多楼盘有了涨价的理由。

（3）如果开发商定价过高，高到市场不接受的程度，那么开发商必定会面临销售压力，就目前来看，如果市场不接受，开发商肯定会就价格进行调整，虽然不会调整面价，但会进行变相降价。

（4）下半年价格的走势还要看供应情况和政策走向，如果房源供应不足，供应少了价格自然会高。与此同时，购房者面对日益减少的房子和更高的房价，会更加观望。最终将取决于政策的走向，否则将会是双方的拉锯战。

2、成交量走向

（1）虽然受房价和房贷政策的影响，消费者的观望情绪比上半年明显浓厚，但房价的上升并没有到非理性的程度，相信整体的成交量不会受太大的影响。例如，一些地段位置没有优势的产品如果价格走高，会制约购房者的选择，而一些成熟的地段或城市中心区域的普通住宅，受到刚性自住需求与投资需求的推动，即使价格走高，成交量也可能会保持在高位。

（2）现在市场受到房价上升和二套房贷政策的双重压力，即使价格不变，实际供楼成本也增加，因此消费者的购房热情多少肯定会受到抑制。下半年楼市成交量不会超过上半年，上半年量价齐升，下半年会价升量降。

（3）即将到来的9月、10月份，将迎来东莞楼市今年以来的一个推售高峰期，城市中心区的几个大盘如中信凯旋国际、金域华府以及景湖时代城等大盘都会选择在国庆前后推出市场，预计将出现量价激增的现象。

3、购房者后市状态

（1）犹豫和观望将会是主流，一方面担心房价会继续涨，现在买或许还是划算的；另一方面又认为年前应该有更多的中小户型产品出来，或许是市场价格能应供应增加而有所降低，即便没有下降，但是挑选的范围也更广，性价比应该也更好。

（2）目前东莞产品结构性供需失衡，适合普通自住的产品日益稀缺，未来开发很多适合普通自住的项目，在地段、配套比较完善的情况下，自住型产品打破消费者的观望情绪是比较容易的。只要定价合理，这种自住型购买力很快就会被调动起来。

4、开发商动作

（1）推盘动作加大。在年内信贷政策宽松的利好不会大变，二套房贷收紧，未来经济政策走向不明朗的因素加大，各开发商都抓住转瞬即逝的推盘时机，加紧旗下楼盘的供应。

（2）不排除开发商变相降价的可能。开发商的频繁提价也造成购房者观望状态，面对这样的形势，部分开发商不排除会有变相降价的可能。

5、后市推盘预测

（1）预计下半年陆续现身的近10个中小户型项目新品总量将超过5000套，绝迹楼市近两年的中小户型产品“推售恶战”随着“金九银十”楼市销售节点的到来一触即发。光大景湖•时代城、黄旗印象已确定在近期正式开售，中信地产的凯旋国际、协和广场也预定在“金九银十”推出，而第一国际最后一期公寓、天诚康桥二期天诚国际、上东铂金名座等项目新品近日都在计划认筹预热活动中，预计在9月将全面开售。万科即将在南城推出的新品金域华府虽然还没有太多的市场动作，预计在下半年也赶得上这拨“中小户型推售潮”。

（2）50－90㎡会热销。从东莞目前的置业现状来看，东莞最好卖的产品都没有脱离80－120㎡这个户型区间。随着置业低龄化出现，加上在经济危机的背景下，更多过渡性首次置业者会选择80㎡的房子，50－90㎡的产品也非常好卖。