中原地产发布2015第一季度东莞土地市场分布报告

　　据东莞中原研究部监测数据显示，今年第三季度东莞商住地溢价率为25.14%，是2014年第二季度以来的高位。今年一季度商住地溢价成交的有4宗。其中编号2015WG003位于凤岗镇雁田片区占地面积1.66万㎡，经过5家19轮的抢夺，最终中惠地产以溢价81.82%斩获。编号2015WG004也是位于凤岗镇雁田片区占地面积1.86万㎡，经过4家企业10轮的竞拍，最终三正地产以溢价38.46%获得。编号2015WG009位于大朗蔡边村占地面积5.59万㎡，经过2家企业6轮竞拍，碧桂园以溢价11.13%拿下。另一宗编号是2015WG011位于寮步塘边村占地面积2.63万㎡，经过4家19轮的抢夺，海伦堡以溢价65.02%获得，市场重现溢价成交，开发商拿地心态较为急切。

　　2015年第1季度东莞土地成交一览：

　　后市展望

　　① 、地产基本面持续向好，行业预期被扭转，开发商拿地信心提升。

　　2015年国内经济继续乏力，短期内通过开发投资来稳增长。今年两会李克强称，中国房地产市场需求是刚性的，鼓励居民自住型住房和改善性住房，来保持房地产市场长期平稳健康发展。这给中国房地产市场注入一剂强心针，稳定行业预期。稳定自住型和改善性住房目的是刺激自住及改善为主的住房需求，确保房地产平稳健康发展，以带动经济增速处于合理区间内。3月30日，央行将二套房首付降至四成，将会直接刺激改善需求的充分释放。地方政府根据自身情况，制定相关措施促进房地平稳发展。地产基本面持续向好，行业预期被扭转，房地产进入平稳的白银时代，行业仍具有发展前景。受益于城镇化、改善需求的刺激，增强开发商的行业预期，拿地信心大大提升，市场交投有望升温。

　　②、政府控制存量用地供应，三旧改造拿地、合作开发的趋势更加明显。

　　今年3月东莞东莞市国土局局长称，由于近1/3镇街建设用地规模已突破2020年规划数量，必须尽快着手实施建设用地减量规划，大力推进“三旧”改造工作。政府有意控制存量用地供应，三旧改造拿地、合作开发的趋势更加明显。2014年土地供应已出现高位回落，市场累积了一定的购地需求未能释放。一线品牌房企在售货量和土地储备量已明显不足，万科、恒大、中信等企业由于土地储备少，发展也遇到瓶颈。实力房企未来将会增加与其它企业合作开发，支撑公司业绩发展。

　　③、市场重心向改善需求偏移，镇中心、占地规模较大的地块将受市场追捧。

　　3月27日，国土资源部、住房城乡建设部联合《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，里面提到在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。这政策规定将令开发商更加灵活性，此举将引起部分开发商调整户型，开发适合市场需求的户型。央行降低二套房首付比例，这是2008年以来最大力度的救市政策。刚需一支独大的市场格局将改变，市场重心向改善需求偏移。改善需求逐渐成为市场主力，开发商将会增加改善产品的开发配比。改善型客户对住房需求更为成熟，包括配套的完善、园林社区的打造、户型的舒适度等方面要求更高。镇中心交通、教育、商业等配套较为完善，占地规模至少在3万㎡以上更容易园林设计，预计这类型的地块将受到市场追捧。

　　④ 、4月土地市场低位延续，东莞土地市场进入新常态。

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，截止2015年4月3日，未来阶段性内东莞预计将有8宗地块挂牌出让，占地面积合计40.35万㎡，商住地2宗，面积合计12.27万㎡，商业用地1宗，面积合计5.58万㎡，工业用地3宗，面积合计15.73万㎡，其它用地2宗，占地面积合计6.77万㎡。4月东莞一宗商住地是位于黄江林场，占地规模超过10万㎡，容积率为2，起步楼面地价3010元/㎡，金地湖山大境、碧桂园翡翠山就在地块附近，该地块的楼面地价要高于碧桂园翡翠山。地块周边有丰富的自然生态资源，该地块占地规模大，又拥有适合打造高端产品的自然资源，预计将吸引实力房企参与竞拍。另一宗商住地是位于石排李家访，占地规模仅1.52万㎡，容积率为1.1，起步楼面地价2100元/㎡，均高于石排镇以往出让地块的楼面地价。地块规模小，容积率低，并且是95%以上是住宅用地，起步楼面地价高，能否顺利交易有待观察。4月樟木头还将出让一宗占地5.58万㎡的商业用地，这宗地块曾在3月份流拍，4月再次出让，起拍价和上次出让一样，起步楼面地价1598元/㎡。2014年樟木头GDP生存总值是80.2亿元，处于东莞镇区排名的中下水平。如此大规模的商业用地，对开发商的商业运营水平、后期招商等方面都具有挑战性和不可确定性，开发商拿地上是顾虑重重的。由于东莞政府有意放缓地块的供应步伐，4月东莞土地市场依旧是低位，土地市场进入新常态，供需平稳的趋势延续。