瑞峰：临深片区推高东莞整体量价 其他片区呈现维稳或下滑

    一、导读

引言：股市的动荡致使热闹的楼市出现一定程度的降温，但上半年信贷和政策面的宽松以及东莞公积金新政执行等利好政策余威仍存，支撑着本属于淡季的7月楼市行情火热延续，供需量价皆创历年同期新高，6-7月东莞住宅均价连续两个月破万。

楼市的回暖，尤其是临深片区普通住宅（不含别墅产品）均价上涨迅速，7月首次破万，基本和城区价格持平，环比增幅约10%、同比增幅高达15%左右，与去年同期对比均价上涨约1362元/㎡；对东莞楼市整体均价的上涨起到了很大的推高作用。

实质上，剔除临深片区、高端项目、深圳客比例居高项目对整体均价的拉高，东莞其他6大片区7月均价环比均出现维稳或小幅下滑态势，由此可见东莞楼市冷热不均、区域分化依然明显。

楼市整体成交持续高企，与当前的局部区域供需结构息息相关，目前，从整体数据来看，东莞楼市已经连续5个月出现供不应求局势，也促使楼市存量直线下降，截止至7月底，东莞住宅存量不足500万㎡，消化周期也仅有7个多月。

另外，深圳客户的对东莞楼市成交量价上涨的贡献功不可没

预计8月市场将迎来小波推货高峰期，在楼市政策环境和经济环境维持相对稳定的局势下，楼市供需两旺的行情将延续，低库存局面将有所缓解，但房企的竞争压力将增大；区域楼市表现将进一步分化，价格涨跌也因案施策，但整体将保持平稳姿势运行。

1、新增：新品去货快房企频加推   供应创历年同期新高

进入传统的7月淡季，楼市却并未真正的淡下来，房企推货依然积极，东莞全市共有33个项目有商品房新增供应，合计面积约77.22万㎡，环比下滑1成，但同比上涨9%；其中住宅新增6037套，面积约67.63万㎡，环比下滑14%，但却是历年同期新高；非住宅新增3068套，面积约9.59万㎡，环比上涨34%，同比下滑4成多。

7月的供应市场持续高位运行，主要是因为：

1、虽然上半年房企的销售业绩增长明显，但还没到“高枕无忧”的状态，按常规来说，下半年将是推货的高峰期，尤其是在金九银十的营销旺季期，故为避免供应的“大塞车”，从7月中下旬开始楼市供货的节奏就有所加快；

2、楼市新品消化速度快，房企推货频率加快，绿茵温莎堡三期、万科松湖传奇、南部湾万科城、新里城、万科金色悦府、保利中央公馆、金地艺境花园等项目连续两月有新品加推，其中万科金色悦府自3月上市以来，连续5个月有新品加推，合计约11万㎡的产品基本卖完；

3、股市的动荡对改善和投资产品的影响较大，但对刚需客户的影响较小，故刚需依然成为房企推货的首选，7月东莞70-100㎡的刚需新品供应占比约6成，100-130㎡的微改户型则约占2成，130-160㎡改善产品则占12%，160㎡以上大户型和70㎡以下小户型的不足5%；

4、今年上半年的东莞楼市以去库存为主，纯新项目上市较少，即使是成交火热的5-6月份，其纯新项目也仅有3个，大多数项目将开盘时间延迟至下半年，7月开始纯新上市的项目有所增加，碧桂园翡翠湾、新鸿基·珑汇、紫荆1号等纯新项目入市；

2、成交：深圳客支起楼市半边天  区域楼市分化冰火两重天

2015年7月东莞楼市火热行情延续，全市住宅成交7298万㎡，面积约81.94万㎡，环比下滑近两成，但依然创历年同期新高；非住宅1905套，成交面积约7.81万㎡，环比上涨17%，同比上涨3%。7月的东莞楼市成交从上半年冲刺的高峰回落，但依然在高位上运行，连续4月创同期新高再一次验证了东莞楼市回暖进度加快。

7月楼市成交表现主要体现如下：