欧阳捷：土地市场的流拍增多 并非市场的下行信号

　　这就是调控的金融逻辑：流向房企口袋的水龙头慢慢拧紧，房企拿地的钱自然就会省着点花了，火爆的土拍溢价率也就下来了。

　　下半年，大家都没钱的时候，房企可用的钱不会更多，房企资金已经很金贵了。

　　政府也要过年，年底前不乏优质地块推出，现在收紧钱袋，未来就可以投到最有价值的地方去。

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　　观点2：价值透支——房价地价无空间

　　业内人士都很清楚，土地流拍增多的另一个原因是地块偏远配建多。

　　显然，这是因为城市核心区域无地可供，城市更新的拆迁安置成本太高，政府很难有动力和财力去做大面积改造。

　　唯有等到这些房子年久失修、慢慢变成危房，通过强制拆迁，才有可能真正通过拆改释放核心城区土地。

　　于是，新增土地供应往往都在政府希望打造的新区，其位置偏远、配套不足，也可能存在局部市场客户资源稀缺、住房供大于求、竞争压力过大，短期难以形成有效销售。

　　这样的地块房价没有吸引力，地价顶在喉咙口，盈亏无法做平衡，流拍现象就不足为奇了。

　　聪明的房企已经不再盲目拿地，有限的资金更偏向于客户资源集中的市场，比如说聚焦大城市相对成熟区域、中小城市核心区域，聚焦稳定的改善性需求、相邻产业园区的自住需求。

　　但是，也有一些核心区域的好地块频见流标，这又是为什么?

　　这样的好地块实在是稀缺，好不容易完成拆迁、安置、清退、拿出来出让，政府当然要卖个好价钱，起拍底价甚至高于周边新房价格，甚至还要无偿配套学校、医院、社区用房、租赁住房和保障住房，进一步变相抬高地价。

　　在政府抬高地价、严控房价的背景下，房企缺乏盈利预期，拿了这样的地，或许只有赔钱的份儿，当然只能选择放弃。

　　房企如何拿地才是合理的?

　　有的开发商倾向于选择楼面价更低的地块，认为高价地的风险太大。

　　但是，楼面价低的地块，往往意味着太偏远、不成熟、有瑕疵、藏隐患，前期评估要特别谨慎。