欧阳捷：土地市场的流拍增多 并非市场的下行信号

　　有的开发商选择楼面价更高的地块，认为可以做出高品质、高溢价的项目。

　　但是，如果政府限价明确、算账清晰，拿与不拿，倒也好说。

　　最怕的是，政府不讲契约精神，卖地时不限价，秋后再算账，这就害了一大批开发商，前面一堆地王明摆着上不了市，后面的高价地如何敢拿?

　　也有的开发商选择房价地价比，认为越高的房价地价比越是好地。

　　如果房价地价比是3，意味着拿2000元/平米楼面价的项目，可以卖到6000元/平米。

　　如果房价地价比是4，也就意味着同样卖6000元/平米，楼面价只有1500元/平米，利润水平高于前者。

　　在一些去库存、不限价的城市是有机会的。

　　但是，楼面地价5万元/平米的项目，难道现在还能卖到15万元/平米以上吗?

　　显然，在当前政策格局下，这样的算法是难以统一房企拿地标准的。

　　尤其是当房价上涨之后，政府很快会抬高地价，而房价上了台阶之后，却很难继续大幅上涨，房价地价比最终还是会降下来的。

　　这是最朴素的商业逻辑，房价-地价=建安成本+营销费用+管理费用+财务费用+税费+利润。

　　建安成本基本透明，其中土建成本相对变化不大，装修成本也基本明确，不仅政府清清楚楚，老百姓(71.47 -1.34%,诊股)也大致明白。

　　虽然大小房企的营销费用、管理费用、财务费用有所不同，税费也会随地价、房价不同有所不同，但都是可计算的。

　　投资人最终要看的还是利润，亏本的买卖不可能持久。

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　　观点3：楼市求稳——市场政府共诉求

　　有人说，流拍增多是楼市下行的信号。

　　他们或许觉得预期走弱的理由是因为土地市场冷却了，地价就会下降，房价也要暴跌了。

　　但是，这个理由是站不住脚的。

　　今年上半年土地出让金高达2.69万亿元，同比增长43%，显然，土地市场不是冷却，而是过热，今年全年创造新的历史高峰是铁定无疑的。

　　也有人认为，土地出让金大增是因为楼面地价大涨，土地供应面积并没有增加。