欧阳捷：土地市场的流拍增多 并非市场的下行信号

　　过去，房企几乎无法制定战略，因为市场大起大落、大涨大跌。

　　现在，如果市场能够稳定在一个均衡的“零增长”区间内，既不突破上限，也不穿透下限，保持平稳发展，其实不正是大家渴求已久、欲得不能的吗?

　　如果今年销售面积超过5%以上的增长，就意味着销售额将是两位数的增长，从政治层面，未必是可取的，这不但影响金融脱虚向实的进程，也会加重房地产市场治理不力的口实。

　　未来，上行突破的概率越来越小，而且正在变得清晰可见，大家更担心的，其实还是穿透下限的风险，也许会更大。

　　保持市场稳定取决于政府的核心诉求，关键的是：中央政府和地方政府其实拥有两个共同的核心诉求：

　　一是保持经济增长，二是维护财政收入。

　　只有经济增长了，才能避免社会矛盾凸显。

　　特别是中美贸易摩擦乃至经济全面对抗不可避免，中国只有站稳脚跟，才能应对、化解外部冲击。

　　因此，稳定依然压倒一切。

　　维稳是大势所趋、势在必然。

　　未来3-5年，房地产市场还是以稳为主的。

　　目前，销售面积依然处于历史最高位，增速也在“零增长区间”。

　　由上图可见，2018年上半年销售面积已经相当于2017年全年的45%以上，销售额相当于2017年全年的50%以上，按照过去的惯例，上半年销售面积和销售额一般都在45%以下，因此，全年业绩无需过虑。

　　即使今年销售面积在“零增长”区间内由正转负，也会保持销售额的正增长。

　　所以，担心市场下行的顾虑完全可以打消，维护市场的“正向零增长”是市场和政府的共同心声。

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　　观点4：下线上涨——利润空间被压扁

　　楼市零增长，房价依然限，地价创新高。

　　回顾历史，当2008年金融危机爆发时，二线城市和三四线城市政府推出土地楼面地价曾经有所下降，也仅仅是从2007年的平均1025元/平米下降到2008年995元/平米。

　　经历2008年底的4万亿元救市，2009-2010年地价回升。

　　2011年楼市被调控打压，市场冷却，地价从2010年的1428元/平米回落到2012年的1401元/平米，地价仅仅下降了27元/平米。

　　2013年政策再次刺激，地价开始上升，虽然经历了2014年的调控降温，销售面积和销售额双双下降了-7.6%和-9.1%，但地价再也没有下降，直到2018年一路上扬至3987元/平米。