瑞峰置业：泛深片区活力不减 松山湖迎来战国时代

    3、2012仍然是东莞经济结构调整深化年  主要压力来自增长率不高

    东莞2011年前三季度GDP预计增长8%，低于年初东莞市政府设定的目标8.5%，尽管这样东莞经济仍然保持稳定发展趋势，但中小企业资金短缺、进出口的下行等问题，仍需引起重视。

    东莞以制造业享誉世界，整体经济对进出口依存度很高，目前国家及东莞市府鼓励中小企业发展，在政策及融资等方面加强对中小企业的扶植，应该来说目前东莞中小企业的发展处在一个相对宽松的宏观政策环境中；但是目前东莞制造外贸需求并不足，这就形成了一个尖锐的矛盾：政策的扶植与市场需求严重不对称；这势必影响东莞整体国民经济的发展和就业、消费等，摆在东莞制造业面前最大压力就是增长率不高。所以目前很多制造企业不断寻求内贸或开拓新市场以应对外贸疲软带来的压力。

    面对国内外及东莞经济发展形势，为稳增长，东莞会在以下地方用力，如：推进轨道交通建设、继续加大松山湖引资力度、以房地产带动城市化进程等等。此外，在宏观层面，东莞可能更加突出几个动作，如：继续推进东莞融入珠三角一体化进程、加大文化建设投入为制造业发展服务、加速推进政务体制改革，深化社会改革，使东莞变得更加开放等等。

    二、2012全国楼市发展研判

    1、2012年全国市场一季度艰难  二、三季度逐步活跃  四季度活跃度回稳

    2011年下半年经过持续的宏观调控，中国房价开始出现涨停。10月份国家统计局公布数据显示，70大中城市里有46个城市房价出现停涨或下跌，平均环比指数年内首次出现了负增长，意味着历经几近两年的调控之后，中国房价的下降趋势基本已经确立，房地产将进入价格调整的冬季。同时中国社科院发布的《住房绿皮书》里指出“2012年第一季度房价或现拐点；第三季度开始大幅度下降，降价的势头将由一线城市向二、三线城市，城市的边缘区域向中心区域扩散。”

    瑞峰置业市场研究部观点是：2012年全国楼市最艰难的是第一季度，稳定发展至逐步活跃将会出现在第二、三季度，第四季度增速活跃度趋稳。而房价方面或将出现15%-25%的下跌幅度，因为地方财政对土地的依赖、通胀回缓但适度通胀持续、GDP“保八”增长、消费者购买力相对增强等因素决定了价格不会大跌，最高幅度不会超过30%。预计房地产调控政策会在2012年6月份进行转向，中央政府会逐步放松“限贷”、“限购”等政策，但由于房地产自身发展规律决定了全面回落是明年房地产调整的基本模式。

    从长远来看，2012年到2014年上半年是房地产逐步深化调整时段，2012年下半年房地产市场将由以前的政策调整时期进入市场调整时期，预计2013年底房地产市场将进入恢复增长初级阶段，2014年刘易斯拐点有可能出现，2014年上半年或之后房地产将出现往上涨的拐点，将进入恢复增长期。原因有两点：一是目前城市化进程仅为47%，要到城市化70%比例，必定要靠房地产发展的拉动，所以未来10-15年房地产依然在国民经济发展中充当重要的角色；二是由于国家针对中低收入群体工资“倍增计划”的实施，尤其中等收入者比重增加，对房地产需求也逐步增加；此外，整体经济的增长持续、CPI回落但适度通胀仍然持续等因素，房价下行空间不大，反而有上涨的可能。