瑞峰置业：泛深片区活力不减 松山湖迎来战国时代

    4、成交价：2012年东莞整体住宅均价调整若上涨不超5%、若下跌不超15% 

    2011东莞住宅均价前10月高位运行，除春节长假所在的月份（2月）之外，月均价格均在8000元/平米以上，四度超越警戒线。下半年东莞房价开始回调，根据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，东莞住宅均价连续4月下降，11月份东莞住宅签约均价降至7821元/平米，这是2011春节以来月度住宅均价首度跌破8000大关。瑞峰置业市场研究部认为，今年岁末至2012年初，开发商迫于业绩和现金流压力，会有一些降价促销走量的行为，但由于建筑成本、税费和土地成本及城市配套资源等原因，降价幅度也不可能太大。

    纵观2012年全年东莞住宅房价调整幅度也不会太大，因为东莞房价相对广深具有明显的比较优势、通胀预期依然持续、城市化进程配套资源的支撑以及成本构成要件等因素的影响制约，2012年东莞楼价如果上涨不超过5%，若下跌不超过15%。因为东莞目前东莞楼市整体住宅均价的底线区间是6500~7000元/㎡，2011年前11月东莞住宅整体均价已达8200元/平米附近，保守估计东莞整体楼价即使要降，估计降至整体均价7500元/平米左右将会刹车。

    四、2012年东莞片区市场预期看点

    鉴于楼市下跌预期和持续的楼市调控政策，2012年全国房地产投资将大幅减少，经济结构和房地产结构遭遇调整，GDP对房地产的依赖将逐步较小，为了实现房地产软着陆，水利工程、轨道交通建设等重点工程项目对GDP的贡献将慢慢增加以减少楼市下滑带来的影响。总之，在政策效力、市场供应量、购房者预期、库存压力、资金压力的共同作用下，降价促销将成为2012年上半年市场营销的主要动作。

    对于未限购的三线城市，2011年东莞楼市可谓走出独立行情，但是2012年对于东莞同样考验重重，相信处于价格洼地、拥有丰富山水资源和软硬件设施齐全的东莞能走出“冬季”，继续朝良好的方向发展。

    1、2012年城区在售项目近60个  开发商竞争加剧

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截止到2011年11月底东莞四大城区新增供应量约为133.24万㎡，成交量为132.23万㎡，供需基本持平。项目近50个，其中全新上市的项目有天利中央花园、中熙弥珍道、景湖荣郡、中信凯旋公馆、金地外滩8号、深业欧景城、东城怡丰公寓、黄旗山1号等。

    根据今年新开工及报建情况来看，明年城区预计上市全新项目有光大天骄御峰、天骄国际、世纪城玫瑰公馆、富通圣堤雅、嘉宏橡树湾、君御旗峰豪园、东骏朗晴居、恒大帝景、恒大雅苑、百花公寓等，加上今年在售的项目，2012年城区入市销售的项目约有60个项目，按目前南城可售存量为122.55万㎡，可以预计明年城区入市销售量比今年的要高，存在一定消化压力，开发商竞争加剧，创新的差异化营销将会是突破点。

    2、泛深片区活力不减   松山湖迎来战国时代

    瑞峰置业研究部监控数据显示，2011年泛深片区都取得优异的业绩，尤其表现在塘厦、凤岗、虎门、大朗等区域。根据新开工和报建情况可知，泛深片区仍然活力不减，丝毫不逊色，甚至胜于今年。而高端豪宅区松山湖，2012年将有保利项目红珊瑚、德基地产项目紫檀山等大牌开发商项目入市冲击，光耀地产在明年也将有所动作，同受捧大和万科联合开发的“松湖中心”将入市。