瑞峰置业：泛深片区活力不减 松山湖迎来战国时代

    2、2012年房地产的基本面与资金面不支持商品房投资的增长

    2012年房地产企业将面临大的挑战，2012开发商所在的城市受政策影响更明显，库存上行速度快，一、二线城市为主的开发商面临价格下调的压力大，而三、四线城市开发商面临的成交量下滑的压力大。在此压力下开发商将减少投资和拿地，而回款好、负债少、布局好的开发商将称雄。

    房地产行业虽然对GDP贡献比例较大，但是目前房地产在中国已上升在政治维稳层面，中央调控房地产将不会放松，势必影响房地产对GDP的贡献，但这部分损失可以靠水利建设及城市轨道交通建设等投资拉动。所以房地产投资明年上半年增速将大幅下降或出现负增长，商品房投资在需求受限、开发贷款受压、供需逆转、库存大增、去化率大幅下降的情况下，房地产的基本面与资金面不支持明年商品房投资的增长。

    3、2012年一二线城市核心区价格相对稳定  三四线城市或出现滞涨现象

    伴随着房价调控深入和相关政策的收紧，2011年10月下旬开始全国一线城市房价率先进入下降通道，上海、北京等一线城市房价正出现下降，成交更是低迷，众多开发商开始选择打折促销或者猛推特价房，降价房企代表中不乏绿地、中海、华润、龙湖等一线大型房企，降价幅度更扩大至20%~40%。同时由于降价潮和观望情绪蔓延，二线城市成交量也逐步陷入低迷，新开楼盘成交价格也已开始走跌。

    瑞峰置业市场研究部认为，2012年全国一二线核心区价格由于“资源稀缺性、地段优越性、及高端圈层的加大”等因素支撑价格稳定，下跌的可能性不大；而非核心区和郊区将会出现不同程度的下跌，跌幅将超25%。而三四线城市由于城市房地产市场起步晚、经济基础相对不强、刚性需求刚抬头、城市化进程与经济发展基础相对薄弱矛盾博弈等原因导致消费者需求和支付能力产生矛盾，导致房价出现滞涨，不排除在2012年后出现大跌，但会保持一个适度的跌幅。

    4、2012年楼市调控上半年仍然维持现有局面  下半年或会转向

    2011年二套房首付提至六成、限购令、限贷令、限价令、银根缩紧等房地产调控政策陆续出台，是楼市调控最为严厉的一年。尤其限购令的实施以来，楼市成交量持续低迷，房价出现明显松动，特别是一线城市调控效果显现，11月以来全国楼市成交也逐步走入寒冬。“政府将像08年那样出手救市”声音开始响起。但近期总理、副总理、人民日报、中央政治局会议以及中央经济工作会议都表明，明年房地产调控不会放松；同时住建部责令2011年底限购令即将到期的城市也要进行延续限购令，暗示2012年楼市仍处在严厉调控政策之中，不容乐观。

    对于2012楼市政策预测，瑞峰置业市场研究部有六大观点：

    一、限购令仍然持续，短期内不会轻易取消，但会变相松动；

    二、“一房一价“的政策或会继续被深化，对房价进行严格监控；

    三、货币政策将由限制性逐渐放宽，释放出资金房地产兴许能分一杯羹；

    四、政府换届因素，后市政策或出现转向；

    五、房产税试点将会扩大范围，在楼市调控中演绎重要“角色”；

    六、保障房将会大量入市，凸显的问题将催生新政策出台。

    整体来说，2012年上半年楼市仍然维持目前现有的局面，下半年在各方的压力之下，兴许会出现方向性和政策性的转变，值得期待。