瑞峰置业：泛深片区活力不减 松山湖迎来战国时代

    三、2012年东莞楼市发展研判

    2011年房地产调控政策轮番出台，限购、限贷、限价、银根收紧等调控不断深化，尤其限购令的实施以来，楼市成交量持续低迷，房价出现明显松动，特别是一线城市调控效果显现，但是东莞却是一个独特案例。纵观东莞2011全年，前10月份的成交量还是稳步上涨，成交均价保持稳定，没有像其他城市出现明显下降的情况。主要由于：

    其一、广深两地限购，催生客户流入东莞；

    其二、东莞3月份以来开始盛传限购令，开发商为避免影响力推大户型和别墅高端产品，改善型客户也害怕被限制购房纷纷入市，支撑了成交量；

    其三、性价比高的楼盘集中“降价促销”入市，东莞楼市“金九银十”成真，没有像一线城市那样沦落为“铜九铁十”。

    然而东莞最终也是难逃一劫，11月份开始受到房地产调控政策不放松、一线城市降价潮、房地产银根紧绷等因素的影响，东莞楼市成交步入疲软期，购房者观望情绪逐步浓重，楼市成交持续低迷，开始步入“冬期”，如果政策方面不松动，价格没有明显的降幅，这种低迷状态或将持续到明年第一季度。

    1、库存量：2012年初商品住宅库存量将达到500万㎡左右

    据瑞峰置业市场研究部监测数据显示， 截至2011年11月27日东莞全市商品住宅可售面积达463.89万㎡。随着10月份全国楼价拐点的来临，东莞楼市十一月楼市淡季氛围浓厚，购房者观望情绪浓重，南城等热门区域成交量明显下滑，加上在莞房企冲击年度业绩的压力，预计十二月推货力度仍大，但滞销情况岁末比较突出，预计2011年底即2012年初库存量将进一步攀升，预计达500万㎡，到达2011年最高水平。

    2、供应量：2012全年商品住宅新增供应将超600万㎡

    据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截至11月末，东莞全市商品住宅新增供应量508.36万㎡，预计全年达到550万㎡左右。而截至11月末东莞商品住宅新开工量约619.65万㎡，按照前11月月均开工量计算，2011年全年新开工量预计达到658.09万㎡左右（2010年住宅新开工量约为649.18万㎡）。预计2011年全年成交商住用地建面约623.27万㎡（2010年449.69万㎡），按照此趋势，预计2012年全年潜在供应量将超过600万㎡。

    3、成交量：2012年刚需是市场看点  改善需求遇压力  成交量或与今年持平

    随着轨道交通的全面铺开，广州、深圳限购致使购买力外溢至东莞等原因，东莞购房者逐渐打破去年以来调控政策的观望，刚性需求得到有效释放，2011年前11月份东莞住宅成交同比大幅上涨。然而进入11月，受一线城市降价潮、国家坚持房地产调控不放松的影响，东莞住宅成交量也开始下滑。岁末，开发商迫于业绩压力和现金流等原因，会有一定幅度的让利，将促成部分刚需客户的成交；保守估计，东莞2011年全年住宅成交量约达到530万㎡左右。

    瑞峰市场研究部认为，持续的调控政策以及全国房价的“拐点”恐将导致东莞楼市再陷观望困局，2012年上半年尤其第一季度很难再出现2011年上半年的井喷现象；但鉴于东莞刚性需求较大，以及2012年住宅新增再度放量，下半年政策有所放松，东莞全年整体成交量预计仍会稳步发展。明年刚性需求将是市场的看点，改善型需求由于政策等方面因素影响将受到压力，大户型产品尤其豪宅成交将会相对走低。保守估计,2012年全年成交量与2011年基本持平或有所下滑。