东莞楼市十一房贷新政拉动楼市热情 以价走量仍是营销主调

2、市场走势预判

后市展望：2014年以来全国楼市处于低迷状态，各地从楼市调整政策到救市小动作频出，东莞也先后出台了取消普通住宅备案价格、上调普通住宅价格标准、调整个人住房公积金制度等政策来促进楼市的复苏。从9月的楼市成交来看，这些促市政策效果也较为明显，9月供需量皆达年内的新高。

四季度，央行新政的出台对于楼市的刺激作用将非常明显，将促进改善需求集中大幅释放，带动楼市快速回暖，这对于大户型的项目有着非常大的利好。在政策利好、后市市场普遍看好的情况下，预计四季度东莞楼市供应将放量，而楼市成交在信贷放松的条件下也将迎来成交高峰。价格方面，因为三季度普遍的降价促销，在市场走向明朗的情况下，预计节后开发商在价格上或将有小幅度的提价，但迫于年度销售压力，跑量将是其最主要的目标，故其涨价幅度不会太大，四季度楼市均价将企稳。

楼市营销方面：四季度房企降价促销依然是主流，主要原因：重点房企面临巨大的目标完成压力，四季度会加大推案量，部分房企四季度推案甚至会超过前三季度推案总额；中小房企普遍债台高筑，目前正常资金运营主要靠举债，四季度销售窗口期开启时如再不降价回笼资金，很多中小房企会面临资金链断裂风险，因此随大势降价是必然选择。总体来看，尽管行情回暖，政策扶持，但市场整体供求关系不会根本好转，众房企仍将面临巨大的去化压力，房企抢收业绩依然要靠降价营销。

降价形式成营销创新的关键。尽管“花哨的营销术不如降价实在”，但怎么降最有效？值得每个房企考虑，这也是营销创新的关键所在。从二季度尤其是三季度众房企形形色色的营销创新看，能打动消费者的，无非几类：一是价格真正降到位，成功的如恒大的低价轰炸、万科的众筹拍卖、；二是有效降低购置门槛和成本，有效的如保利“飓风行动”的零首付，易居中国和平安好房分别打造“房金所”、“好房贷”，提供无抵押首付分期贷款，合生摩尔公馆尝试全额贷；三是有效打消降价疑虑，譬如珠江地产曾推“降价险”，轰动一时，但因为不合规而不了了之，如何通过创新突破规制或许值得房企思考；四是设置“天赋降”，即针对某一特征群体降价，引起较大反响的如万科的“淘宝花销抵房款”、“一跃千金”等等。四季度预计会有更多营销创新，但核心内容不会逃出上述四点精髓。