中原：东莞三季度住宅供需创历史同期高位 预计四季度持续上行

截止9月底，松山湖的洋房库存仅剩下840套，主要集中在星城翠珑湾、中科中心公寓两个项目中，而其它项目已基本清仓。又从潜在供应看，预计四季度还有货可推的项目仅剩下锦绣山河，也就意味着松山湖洋房供应即将面临断货。另外，9月底松山湖别墅库存还有242套，且锦绣山河、翡翠松山湖、晟园和悦园花园还有货可推。由于松山湖本身公寓产品较少，未来一段时间内，松山湖楼市或别墅上演“独角戏”。

● 需求：

东莞刚性需求已提前被透支，进入新一轮累积期。

从2012年始东莞楼市火热，前几年东莞购房需求加速释放，尤其是刚需释放剧增。而东莞许多镇区本地购房需求有限，许多首次置业需求都在近三年众多楼盘入市之际已充分释放。尤其经历一些大品牌房企洗劫后，东莞购房需求已提前被透支，市场购房需求大幅减少。这也是导致今年上半年开始，东莞自身成交较弱的最主要原因。目前，东莞购房需求已进入新一轮累积期，那么接下来东莞楼市成交仍需求救于深圳客的支撑。

深圳客买房热情高，持续加速向莞外溢。

据东莞中原研究部监测显示，今年国庆期间深圳全市一手住宅均价破3万，其中宝安区成交均价再次破三万元大关，南山和福田有项目成交接近6万/㎡单价，可见目前深圳房价依然高企不下，而且市场上促销活动噱头较多、实惠明显减少，预计将有更多深圳客被挤压到东莞置业。近几个月东莞临深区域的房价随着成交量大幅上升也疯狂走高，市场涨势越演越烈，部分深圳客怕后市涨价太快也会加快入市。

众所周知，目前房贷利率处于历史低位，是买房的绝好时机。加上，首套房首付比例最低降至25%的利好也将刺激更多的深圳刚需客加快在莞入市。因此东莞中原研究部认为，接下来深圳客买房热情仍然较高，并加速向莞外溢，东莞临深区域有望继续量价齐飞。

● 营销：加大二三级联动，深挖外围客户。

由于东莞大量购房需求已被提前透支，进入新一轮累积期。接下来市场供应持续大增，市场竞争剧烈将继续加大部分项目出货难度，因此短期内若要突围，仍需深挖外围客户，主要通过加大二三级联动营销，整合电商、媒体等资源成功转介成交。

● 量价：四季度楼市成交持续放量，房价保持上涨趋势。

预计四季度成交量持续大放量，究其原因：一、四季度新品供应量剧增，不少纯新盘将有利激活市场需求。二、刚需产品是楼市供应主力，有利对接旺盛的刚性购房需求。三、首套房贷首付款最低25%的政策利好，刺激大量刚需加快入市。四、碧桂园多个新盘齐发冲刺，促使成交量大增。五、深圳客持续向莞外溢，促使楼市成交快速上行。

价格方面，由于二三季度楼市火热，许多房企收金同比去年大幅上升，说明较多开发商资金回笼情况较好，有部分开发商在年底的冲刺压力并不大。从国庆黄金周楼市看，市场上购房折扣优惠逐渐减少或消失，反映大部分房企资金回笼到位，已拒绝让利，涨价掘利心态高涨。加上深圳客购买力不断外溢，将进一步推高东莞房价，因此预计四季度楼市整体房价仍然持续上涨。