中原：东莞一季度住宅供需创同期新高 预计二季度降温明显

3月A股成功逆转反弹上升，尤其在3月底沪指最终在震荡走势中站上3000点，单月11.75%涨幅一改今年以来月线的颓废走势，创下了自去年6月下降以来的最大月涨幅。中登公司最新周报显示，3月21至25日，沪深两市新增投资者53.50万，创去年6月19日当周以来新高，环比增加1.52%，连增6周，市场交易活跃度也继续大幅回升。市场交易情绪明显回升，资金呈现持续流入状态。近日，4月A股迎来开门红，从交易量、新开户数量、市场波动率来看，强劲反弹势头有望延续。随着大盘持续走强，赚钱效应增强，将分流楼市部分资金进入股市，楼市投资需求或明显减少。

● 供应：市场进入调整，新品供应节奏或放缓。

据东莞中原研究部不完全统计显示，二季度分别有3号别墅、宏远帝庭山、珠江观澜御景、祥利上城四期、新世纪上河居三期、卧龙名苑、海伦国际、霖峰壹山境、春晖国际城、万科珠江东岸、中天悦府、万科松湖传奇2期左岸、班芙春天等项目计划开盘或加推，新盘项目仍然不少，从总体量来看，二季度新增供应仍然较大。但由于客户逐步进入深度观望，尤其深圳客流入明显减少，一些项目将很有可能因认筹量不足延长入市时间。从开发商角度看，受市场降温影响，二季度开发商的推货热情整体或有所下降，市场推货节奏也会有所放缓，但万科、碧桂园这些大品牌开发商由于全年业绩任务够大，预计推货力度还是会比较大。从月份来看，4月份推货项目相对会较少，主要集中在5月下旬到6月份。

● 客户：逐步进入深度观望，趋向谨慎理性。

春节后，大量深圳客疯狂入侵东莞楼市，而这波深圳客多以投资为主。从3月下旬开始，东莞楼市来访量大幅下滑，反映中介炒房哄抬房价以及首付贷被打击限制对深圳客的情绪信心挫伤比较大，导致深圳客迅速陷入观望。加上各大媒体纷纷报道关于东莞高房价，触及天花板等，再者3月底深圳楼市政策从严，以及多地热点城市严控政策收紧，令到观望情绪继续加重。加上东莞政策调控预期也越来越强，也会加剧市场陷入观望。同样由于目前东莞房价与东莞本地购买力严重脱节，预计本地客户多抱观望心态等待楼市调整。因此，预计接下来客户会逐步进入深度观望，购房行为更趋向谨慎理性。

● 需求：深圳投资客退潮，深圳自住客理性放缓。

从房价水平来看，目前东莞许多项目房价比去年这个时候已经翻了一倍，比较多的镇区房价已经触及天花板。所谓天花板，根据区位、经济实力、发展潜力、宜居等综合因素，业界对这个镇区认定的最高房价水平。近一年东莞房价涨得太快，许多项目价格触及天花板后，说明以目前的价格买入已经不再适宜投资。加上东莞二手房评估价格普遍较低，手续转手难度增加。投资空间变少甚至没有了，预计深圳投资客退潮。

对于深圳自住客来说，目前东莞不少镇区项目价格上升得太高，已令到一些深圳刚需客无法接受，对首付款和月供都感到比较吃力。这些深圳客将会把购房计划延后。有一些购买能力强的自住客在楼市调整期间，更多抱观望心态为主，入市积极性也比较低，因此预计深圳自住客将理性放缓。但从长远角度来看，考虑宜居、距离、区位、经济实力等，相比惠州、中山，东莞仍是深圳自住客的首选，且东莞房价与深圳相比要低几倍，在城镇化的推进下，深圳自住客向莞外溢的态势仍会持续。

● 区域：客户回归价值下，区域分化明显。

由于深圳客在东莞楼市扮演着主角角色，本地客参与较少。深圳客观望加深将会导致东莞楼市整体大幅下滑，但区域分化明显。首先，与深圳接镶的区域，如塘厦、凤岗，只是阶段性退潮，由于距离深圳近也宜居，后面深圳客还会持续流入，但更多是倾向自住。其次，沿江高速、广深高速、莞深高速和从莞高速的沿线区域仍有不错的机会，但又因这波东莞投资高峰退潮后，未来深圳客入莞更多属于自住消费，购房逐渐回归价值，距离太远的项目买来自住不够实际，因此一些较为偏远的地方接下来引导客户会比较吃力。

● 量价：预计二季度市场降温明显，价格滞涨。

由于客户都在观望，来访量明显下降将会使成交量直接下挫，加上观望氛围加重将加剧许多项目认筹时间延长，造成二季度楼市新推量减少。近一年东莞楼市许多项目之所以热销，离不开三级转介的力量。而3月中介参与炒房赚差价引发客户反感，该负面影响短期内难以消化，三级转介客户明显减少将加剧市场热度降温，综合多种方面因素影响，预计二季度市场降温明显，楼市成交持续下滑。